Mietkaution in Österreich: Informationen für Vermieter

Erfahre Alles was du als Vermieter zur Mietkaution in Österreich wissen solltest.

Paulin

3 Minuten Lesezeit

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23 Mai 2024

·

Vor der Vermietung

Neben der Miete müssen Mieter dem Vermieter auch eine Sicherheitsleistung zahlen. Eine gängige Praxis bei der Vermietung von Wohnungen ist die Zahlung einer Kaution durch den Mieter als Sicherheit für mögliche zukünftige Ansprüche des Vermieters im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Wir erklären dir, wann die Mietkaution fällig ist, wie viel sie betragen darf und worauf du als Vermieter achten solltest.

Eine Mietkaution oder auch nur Kaution genannt, ist eine Sicherheitsleistung, die vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird, um potenzielle künftige Ansprüche abzusichern. Diese könnten ausstehende Mietzahlungen, sowie Kosten für eventuelle Schäden an der Wohnung umfassen, die während des Mietverhältnisses entstehen. Vermieter können eine Kaution nur dann verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Die Höhe der Kaution wird zwischen Mieter und Vermieter individuell vereinbart. In der Regel beträgt sie drei Nettomieten (Nettomiete, Betriebskosten und 10 Prozent Umsatzsteuer). Grundsätzlich ist jedoch eine Kautionshöhe von bis zu sechs Nettomieten zulässig.

Achtung! In Ausnahmefällen, beispielsweise bei einem sehr teuren Wohnungsinventar, darf die Kaution mehr als sechs Nettomieten betragen.

Kann man die Kaution nachträglich erhöhen? Vermietern ist es nicht erlaubt, die Mietkaution nachträglich zu erhöhen. Der Betrag muss im Mietvertrag festgehalten werden und darf nicht geändert werden, auch nicht wenn sich die Miete sich im Laufe des Mietverhältnisses erhöht.

Die bevorzugte Variante für die Bezahlung der Mietkaution ist die Banküberweisung oder Barzahlung. Es gibt jedoch folgende Arten der Überweisung:

• Barkaution: Die Barkaution ist eine der bekanntesten Formen der Mietkaution. Dabei übergibt der Mieter dem Vermieter die Geldsumme in Bar. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Kaution insolvenzsicher und fruchtbringend angelegt wird.
• Mietkaution am Sparbuch: Ein Kautionssparbuch wird üblicherweise vom Mieter angelegt. Der Mieter kann dem Vermieter das physische Sparbuch übergeben oder alle Forderungen an den Vermieter abtreten.
• Mietkautionskonto: Viele Banken bieten speziell verzinste Konten für Mietkautionen an, die vom Vermieter eingerichtet werden können. Diese Treuhandkonten sind so gestaltet, dass Gläubiger im Falle einer Insolvenz des Vermieters keinen Zugriff darauf haben.
• Mietkaution am Tagesgeldkonto: Die Hinterlegung der Mietkaution auf einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto bietet eine alternative Möglichkeit. Durch die Verpfändung des Kontos an den Vermieter kann die Kaution sicher hinterlegt werden.
• Mietkautionsversicherung: Bei einer Kautionsversicherung garantiert eine Versicherungsgesellschaft dem Vermieter die Zahlung der Kaution im Schadensfall.

Seit der Wohnrechtsnovelle im Jahr 2009 muss die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses samt der Zinserträge zurückgezahlt werden. Dies verpflichtet den Vermieter jedoch nicht dazu, die Mietkaution auf einem Sparbuch anzulegen. Er muss lediglich dafür sorgen, dass die Kaution getrennt von seinem Vermögen insolvenzsicher und fruchtbringend angelegt wird.

Die Mietkaution sollte unverzüglich, also am Ende des Mietverhältnisses dem Mieter zurückgezahlt werden, vorausgesetzt es bestehen keine offenen Forderungen mehr. Der Mieter muss die Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie angemietet hat.

Kommt es jedoch zu Schäden in der Wohnung, kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. Vermieter sollten sich am Ende des Mietverhältnisses Zeit nehmen, um die Wohnung auf etwaige Schäden zu prüfen. Erst danach sollte die Rückzahlung der Mietkaution erfolgen.

Gut zu wissen! Der Mieter hat 30 Jahre Zeit um die Mietkaution zurückzufordern. Erst dann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution.

Wenn ein Mietrückstand besteht, der nicht gerechtfertigt ist, oder wenn Schäden an der Mietsache festgestellt werden, die über eine normale Abnutzung hinausgehen, ist der Vermieter berechtigt, die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten. Folgende Schäden rechtfertigen das Einbehalten der Mietkaution:

• Schäden an der Wohnung oder am Inventar: Entstehen gröbere Schäden am Mietobjekt, wie beispielsweise Brandlöcher im Teppich, hat der Vermieter das Recht, die Kosten von der Kaution abzuziehen.
• Fehlende Einrichtungsgegenstände: Fehlen Einrichtungsgegenstände in der Mietwohnung, kann der Vermieter die Kosten für die fehlenden Gegenstände von der Mietkaution abziehen.
• Mietrückstände: Kommt es zu einem Mietrückstand seitens des Mieters, kann der Vermieter die fehlende Miete von der Kaution abziehen.

Um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden, solltest du bereits bestehende Mängel in einem Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug festhalten.

Beachte! Normale Gebrauchsspuren muss der Vermieter akzeptieren. Sollte es doch Beanstandungen geben, kann die Kaution auch durch außergerichtliche Streitschlichtung zurückgefordert werden.

• Kautionsbetrag und Konditionen: Halte den Kautionsbetrag und etwaige Konditionen im Mietvertrag fest
• Zahlungsmodalitäten: Gib an, wie die Kaution zu zahlen ist (z.B. Banküberweisung, Barkaution)
• Übergabeprotokoll: Erstelle bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll und halte eventuelle Schäden auf Fotos fest
• Rückzahlung: Achte darauf, dass du die Rückzahlung der Kaution so schnell wie möglich durchführst
• Abzüge und Abrechnung: Falls Abzüge vorgenommen werden müssen (z.B. für Schäden oder ausstehende Betriebskosten), erstelle eine detaillierte Abrechnung und lege sie dem Mieter vor

Die Mietkaution ist ein wesentliches Sicherheitsinstrument im Mietverhältnis in Österreich. Als Vermieter solltest du den Kautionsbetrag und die Zahlungsmodalitäten klar im Mietvertrag festhalten und die Kaution auf einem separaten, insolvenzsicheren Konto anlegen.

Ein detailliertes Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe sowie eine Fotodokumentation von eventuellen Schäden sind unerlässlich, um spätere Streitigkeiten vorzubeugen. Die Rückzahlung der Kaution sollte unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen, wobei Abzüge nur bei berechtigten Ansprüchen vorgenommen werden dürfen.

Bei Unsicherheiten empfehlen wir dir, einen Anwalt für Mietrecht zu kontaktieren.