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Mietpreis richtig bestimmen

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Miete bestimmen: Das bedeutet der Richtwert für Vermieter

Marle Schwien

Jul 02 • 5 Minuten Lesezeit

Während in vielen europäischen Metropolen die Mietpreise rasant in die Höhe schießen, ist in Österreich ein deutliches West-Ost-Gefälle zu verzeichnen, ebenso ein Stadt-Land Unterschied. Und auch, wenn die Mietpreise in der Hauptstadt durch eine steigende Nachfrage anschwellen, liegen die Wiener Mietpreise im europäischen Vergleich noch immer unter dem Durchschnitt.

Der Grund: In Österreich unterliegen viele Wohnungen dem Mietrechtsgesetz (MRG).

In diesem Artikel erklären wir Ihnen zunächst, woraus sich ein Mietpreis zusammensetzt. Im Anschluss vertiefen wir die drei Mietzinsarten, die laut MRG in Österreich greifen: Richtwertzins, Kategoriemietzins und angemessener Mietzins.

Wie sich ein Mietpreis zusammensetzt

Die erste Hürde bei der Vermietung: Der Mietpreis. Vermieter müssen eine Balance zwischen einem Zins finden, der einerseits dem Wert der Immobilie entspricht und gleichzeitig zu einer erfolgreichen Vermietung führt. Als erster Schritt sollte ein Vermieter die verschiedenen Komponenten verstehen, die für die Festlegung der Miethöhe von Bedeutung sind.

Grundsätzlich setzt sich der Gesamtmietzins aus folgenden Bestandteilen zusammen:

  • Hauptmietzins
  • Betriebs- und Nebenkosten
  • ggf. Möblierungszuschlag
  • ggf. Lagezuschlag
  • Umsatzsteuer (10 Prozent; Ausnahme: 20 Prozent bei Möbel, Wärme- und Energielieferungen, für Garage und KfZ-Abstellplätze)

Kurz gesagt: Der Mietpreis umfasst den Netto-Mietzins und die laufenden Nebenkosten (wie Strom und Gas) inklusive Betriebskosten (wie Müllabfuhr). Ein Möblierungs- und Lagezuschlag kann ebenfalls in der Miete berücksichtigt werden.

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Vom Kategoriemietzins bis zum Richtwertzins: Diese Wohnungen unterliegen dem Mietrechtsgesetz (MRG)

Wie hoch die Miete in Österreich ausfällt, hängt letztlich davon ab, ob das betroffene Mietobjekt unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Durch das MRG wurde ein System geschaffen, das die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung je nach Art, Lage, Größe, Beschaffenheit und Zustand der Immobilie unterscheidet.

Das Mietrechtsgesetz unterschiedet zwischen drei Mietzinsarten:

  • Kategoriemietzins
  • Richtwertmietzins
  • Angemessener Mietzins

Mietzinsart 1: Kategoriemietzins

Beim Kategoriemietzins wird das Mietobjekt einer genauen Kategorie zugeordnet. Je nach Ausstattung der Wohnung fällt die Miete dann niedriger oder höher aus. Das MRG kennt insgesamt vier Kategorien: A, B, C und D.

EigenschaftKategorie AKategorie BKategorie CKategorie D
Größemind. 30 m²---
Zustandbrauchbarer Zustandbrauchbarer Zustandbrauchbarer Zustand-
VorraumJaJa--
ZimmerJaJa--
Küche oder KochnischeJaJa--
Baderaum oder BadenischeJaJaWasserentnahmestelle-
WCJaJaJa-

Der Vermieter muss sein Mietobjekt einer der vier Kategorien zuordnen. Je nachdem, welche Kategorie zutrifft, gilt ein neuer Kategoriewert:

  • Kategorie A (3,43 Euro)
  • Kategorie B (2,57 Euro)
  • Kategorie C (1,71 Euro)
  • Kategorie D brauchbar (1,71 Euro) oder
  • Kategorie D (0,86 Euro)

Gut zu wissen: Ein Mietobjekt darf auch einer höheren Kategorie zugeteilt werden, wenn ein Ausstattungsmerkmal fehlt. Der Kniff: Ein fehlendes Merkmal wird dann durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale der höheren Kategorie ausgeglichen.

Mietzinsart 2: Richtwertmietzins

Kein Scherz: Pünktlich zum 1. April verkündet das Justizministerium einen neuen Richtwert für Mietpreise, den ein Vermieter nach §1 Richtwertgesetz für einen Quadratmeter im Monat verlangen darf. Alle zwei Jahre verkündet das Justizministerium einen neuen Richtwert, um ihn der Inflation anzupassen.

Zuletzt wurde der Richtwertmietzins im April 2019 an die Inflationsrate angepasst:

Der Quadratmeterpreis ist damit um 4,12 Prozent erhöht worden.

In Wien steht der Richtwert damit aktuell bei 5,81 Euro pro Quadratmeter:

BundeslandRichtwert (in Euro / m²)
Burgenland5,30 Euro
Kärnten6,80 Euro
Niederösterreich5,96 Euro
Oberösterreich6,29 Euro
Salzburg8,03 Euro
Steiermark8,02 Euro
Tirol7,09 Euro
Voralberg8,92 Euro
Wien5,81 Euro

Der Richtwert bildet die Berechnungsgrundlage nach § 16 Abs. 2 MRG für folgende Mietobjekte:

  • der Kategorie A
  • mit einer Nutzfläche zwischen 30m2 und 130m2 (Zimmer, Küche, Vorraum, Klosett und Badezimmer, Etagenheizung/ stationärer Heizung)
  • in einem gut erhaltenden Gebäude
  • in durchschnittlicher Lage.

Wichtig: Der Richtwertmietzins greift nicht als festgesetzte Höchstmiete, sondern vielmehr als Vertrag, der den Mietzins für die „mietrechtliche Normwohnung“ festlegt.

Zusätzlich zum Richtwert kann der Vermieter Zu- oder Abschläge für die Wohnumgebung, Lage im Haus, Wohnungsausstattung, Erhaltungszustand oder Gemeinschaftseinrichtungen fordern. Die Betriebskosten, Umsatzsteuer oder Möbelmiete müssen ebenso miteinbezogen werden.

Gut zu wissen: Das Justizministerium veröffentlicht alle zwei Jahre den angepassten Richtwert. Die aktuellen Richtwerte können Vermieter beim österreichischen Mieterschutzverband einsehen.

Mietzinsart 3: Angemessener Mietzins

Alle guten Dinge sind drei: Neben dem Kategoriemietzins und Richtwertmietzins gibt es auch einen angemessenen Mietzins. Wenn eine Wohnung nicht unter das MRG fällt, dann darf der Vermieter eine Miete frei ermitteln.

Ein angemessener Mietzins trifft zu, wenn sich die Miete an dem durchschnittlichen Mietpreis orientiert.

Doch: Wer ein Mietobjekt in einer besonders guten Lage oder mit einem Balkon vermietet, kann die Miete oberhalb des ortsüblichen Mietpreises ansetzen.

Einen Lagezuschlag kann der Vermieter auch dann auf den gesetzlich festgelegten Richtwert erheben:

  • bei überdurchschnittlicher Lage
  • wenn Lagezuschlag beim Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben wird
  • wenn ein Richtwert angewendet werden kann

Je nach Bezirk und Lage einer Wohnung, kann der Vermieter dann einen Lagezuschlag in die Miete einberechnen. Die Stadt Wien gibt hierzu eine Karte über die maximal möglichen Lagezuschläge heraus.

Diese Wohnungen sind vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgeschlossen (§ 1 Abs. 2 MRG):

  • Wohnungen der Ausstattungskategorie A und B, wenn sie
  • zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels gemietet wurden und
  • das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
  • Gebäude mit maximal zwei Mietobjekten (zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser)
  • Betreutes Wohnen
  • Dienst-/Werkswohnungen
  • Ferienwohnungen
  • Geschäftsräumlichkeiten, wenn das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
  • Heime (für Studenten, Schülern oder Senioren)

Im Überblick

Für die Bestimmung eines Mietpreises ist das Mietrechtsgesetz (MRG) in Österreich Dreh- und Angelpunkt. Wer ein Mietobjekt vermietet, muss sich zunächst die essenzielle Frage stellen, ob das MRG für seine Wohnung greift oder nicht.

Wer als Vermieter eine Wohnung vermietet, auf die das MRG anwendbar ist, orientiert sich bei der Mietpreisbestimmung an dem Richtwert oder Kategoriemietzins.

Der Richtwert orientiert sich besonders an Altbauwohnungen, die vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges errichtet wurden und nicht größer als 130 Quadratmeter sind. Je nachdem, in welchem Bundesland ein Vermieter einen Mietpreis ermitteln möchte, ist der Richtwert unterschiedlich hoch.

Der Kategoriemietzins ordnet ein Mietobjekt je nach Ausstattungsmerkmalen einer der Kategorien A, B, C oder D zu. Der Kategoriewert des Mietobjektes gibt dann den Mietzins für die Wohnung an.

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