Mietminderung: Ratgeber für Vermieter

Erfahre wann eine Mietminderung seitens des Mieters gerechtfertigt ist und wie du als Vermieter gegen die Mietminderung widersprechen kannst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit
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Aktualisiert am 26 Sept. 2024
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Vermietung

Manchmal stehst du bei der Vermietung deiner Immobilie vor der Herausforderung, dass dein Mieter eine Mietminderung vornimmt. Doch keine Sorge, in diesem Ratgeber geben wir dir alle wichtigen Informationen, um mit diesem Thema umzugehen. Wir erklären dir, wann der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt ist, in welchen Fällen die Minderung der Miete rechtswirksam ist und wie du einer Mietminderung widersprechen kannst.

Wann darf eine Mietminderung erfolgen?

Grundsätzlich kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen, wenn das Mietobjekt zur Zeit der Überlassung an den Mieter Mängel aufweist (§ 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Sind erhebliche Mängel vorhanden, die die Bewohnbarkeit einschränken, kann der Mieter die Miete angemessen mindern. Wenn die Wohnung aufgrund von Mängeln komplett unbewohnbar ist, entfällt die Mietzahlungspflicht des Mieters bis zur Behebung der Mängel. In folgenden Fällen kann dein Mieter eine Mietminderung fordern:

  • Defekter Aufzug im Wohnhaus
  • Lärmbelästigung: z.B. Baulärm durch eine Baustelle in unmittelbarer Nähe
  • Schimmelbefall
  • Feuchtigkeitsschäden
  • Geruchsbelästigung
  • Kein Warmwasser: Der Ausfall der Warmwasserversorgung in der Mietwohnung
  • Defekte Heizung
  • Modernisierungsmaßnahmen

Wie viel Prozent darf der Mieter die Miete mindern?

Es gibt keine feste Regel oder prozentuale Vorgabe für die Höhe der Mietminderung. Die Minderung der Miete hängt von der Schwere des Mangels und der daraus resultierenden Beeinträchtigung der Nutzung der Mietwohnung ab.

In der Praxis orientieren sich Mieter oft an Mietminderungstabellen. Mietminderungstabellen im Internet basieren auf einer Zusammenstellung von Gerichtsurteilen zu verschiedenen Mängeln. Sie bieten eine grobe Richtlinie dafür, wie stark die Miete gemindert werden kann. Diese Tabellen sind jedoch rechtlich nicht bindend. Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten über die Mietminderung muss letztendlich ein Gericht entscheiden, und nur ein Richter kann eine rechtskräftige Summe festlegen.

Wird die Kalt- oder Warmmiete gekürzt?

Die Mietminderung wird auf Basis der Warmmiete berechnet. Vermieter müssen diese Kürzung in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen. Laut einem BGH-Urteil (06.04.2005, AZ: XII ZR 225/03) ist dies gerecht, da Mieter sowohl Kaltmiete als auch Nebenkosten für die volle Nutzung der Wohnung zahlen. Wird diese Nutzung eingeschränkt, ist eine Minderung auf Grundlage der Warmmiete nachvollziehbar.

Wie lange darf der Mieter die Miete mindern?

Die Dauer der Mietminderung hängt davon ab, wie lange der Mangel im Mietobjekt besteht. Die Minderung der Miete bleibt so lange bestehen, bis der Mangel vollständig behoben ist.

Gelegentlich kann es vorkommen, dass man eine teilweise Reparatur durchführt, wodurch sich die Beeinträchtigung des Mietobjekts positiv auf die Nutzung des Mietobjekts auswirkt. In diesem Fall kann die Mietminderung reduziert werden.

Beachte! Dein Mieter hat auch während seiner Abwesenheit (beispielsweise im Urlaub) ein Recht auf eine Mietminderung.

Wann ist eine Mietminderung unzulässig?

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn

  • der Mieter den Mangel selbst verursacht hat,
  • der Mieter vom Mangel bereits bei Vertragsabschluss wusste,
  • der Mieter dem Vermieter nicht unverzüglich nach Entdecken des Mangels eine Mängelanzeige übermittelt hat,
  • der Mangel objektiv unerheblich ist,
  • es sich um kurzfristige oder nur gelegentlich auftretende Mängel handelt,
  • der Mangel als Bagatellschaden gilt und möglicherweise unter die Kleinreparaturklausel des Mietvertrags fällt,
  • der Mangel durch äußere, ortsübliche Beeinträchtigungen wie Lärm von benachbarten Schulen, Supermärkten oder ähnlichen Einrichtungen verursacht wird.

Man sollte außerdem beachten, dass die Mietminderung bei einer energetischen Sanierung für die ersten drei Monate ausgeschlossen ist. Erst ab dem vierten Monat ist eine Mietminderung möglich. Allerdings muss der Mieter die Wohnung während der Sanierung nicht nutzen können, um eine Mietminderung geltend zu machen. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen.

Tipp! Bei der Übergabe einer Mietwohnung ist es wichtig, alle vorhandenen Mängel festzuhalten. Dies gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Ein Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Dokument, das im Streitfall als Beweismittel dienen kann.

Wie lange vorher muss eine Mietminderung angekündigt werden?

Die Ankündigung einer Mietminderung seitens des Mieters kann den Vermieter verunsichern. Doch wie viel Vorlauf müssen Mieter eigentlich geben? Es gibt in Deutschland keine gesetzlich festgelegte Regelung bezüglich der genauen Frist für die Ankündigung einer Mietminderung.

Der Mieter kann dir jedoch eine Frist setzen, ab der er die Miete mindert, falls der Mangel bis zu diesem Zeitpunkt nicht behoben wurde. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe für diese Frist, aber in der Regel werden drei bis vier Tage als angemessener Zeitraum betrachtet.

Wie kann man als Vermieter eine Mietminderung verhindern?

Als Vermieter sind Sie nach § 535 BGB verpflichtet, die Immobilie in vertragsgemäßem Zustand zu halten und Mängel zu vermeiden. Ein Mangel besteht, wenn der tatsächliche Zustand vom vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Die Schwere der Abweichung bestimmt, ob und in welchem Umfang eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Nach Meldung eines Mangels müssen Sie diesen schnell beheben. Wird eine vom Mieter gesetzte Frist überschritten, kann er rechtliche Schritte einleiten. Eine rasche Reparatur dient auch dem langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie.

Was kann man als Vermieter gegen eine Mietminderung tun?

Die Frage, ob ein bestimmter Mangel oder Schaden tatsächlich eine Mietminderung rechtfertigt, führt oft zu Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter kann der Mietminderung widersprechen und in solchen Fällen landen die Streitigkeiten häufig vor Gericht.

Was muss man als Vermieter beim Widerspruch gegen die Mietminderung beachten?

Wenn ein Mieter die Miete mindert, sollte der Vermieter sorgfältig prüfen, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist. Denn wenn der Vermieter nicht widerspricht, kann der Mieter die Minderung einseitig durchsetzen.

Folgende Punkte solltest du als Vermieter beachten:

  • Mängel prüfen: Der erste Schritt ist die Prüfung des Mangels. Der Vermieter sollte sich selbst ein Bild davon machen, wie schwerwiegend der Mangel ist und ob er die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt.
  • Mietvertrag prüfen: Der nächste Schritt ist die Prüfung des Mietvertrags. Der Vermieter sollte prüfen, ob der Mangel vom Mieter zu vertreten ist oder ob er für die Instandsetzung verantwortlich ist.
  • Beweissicherungsverfahren beantragen: Falls der Mangel strittig ist, sollte der Vermieter ein Beweissicherungsverfahren beantragen. Ein Sachverständiger wird die Wohnung dann erneut besichtigen und ein Gutachten erstellen. Dieses Gutachten kann dann vor Gericht als Beweismittel verwendet werden.
  • Widerspruch gegen Mietminderung einlegen: Wenn du der Mietminderung widersprichst, solltest du dies schriftlich tun. In dem Widerspruch solltest du die Gründe für den Widerspruch darlegen.

Ist eine Kündigung aufgrund einer Mietminderung möglich?

Wenn ein Mieter die Miete mindert und dadurch Zahlungsrückstände entstehen, stellen sich viele Vermieter die Frage, ob das Mietverhältnis aufgrund dieser Rückstände gekündigt werden kann. Falls eine Mietminderung berechtigt ist, ist es dem Vermieter nicht gestattet, alleine aufgrund von Zahlungsrückständen eine Kündigung auszusprechen. Gibt es jedoch keinen rechtswirksamen Grund für die Mietminderung, hat der Vermieter das Recht den Mieter zu kündigen.

Außerdem ist eine Kündigung dann berechtigt, wenn der Mieter die Mietminderung zu hoch ansetzt. Gilt beispielsweise eine Mietminderung von 15 Prozent als angemessen und der Mieter mindert die Miete um 80 Prozent, ist eine Kündigung gerechtfertigt.

Fazit zur Mietminderung

Mietminderungen sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Als Vermieter ist es wichtig, die gesetzlichen Grundlagen zur Mietminderung zu kennen, um im Streitfall richtig reagieren zu können. Grundsätzlich ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, wenn das Mietobjekt Mängel aufweist, die die Bewohnbarkeit einschränken. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels und der daraus resultierenden Beeinträchtigung.

Der Mieter muss den Vermieter schriftlich über die Mängel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Sollten die Mängel nach Ablauf dieser Frist noch bestehen, kann der Mieter die Miete mindern. Als Vermieter kannst du der Mietminderung widersprechen, wenn du der Meinung bist, dass die Mängel nicht ausreichend sind, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. In diesem Fall kann es zu einem Rechtsstreit kommen. Bei Unklarheiten über die Rechtmäßigkeit einer Mietminderung sollte der Vermieter einen Anwalt konsultieren.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken.

Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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