Tipi di contratti di affitto: quale scegliere?

Scopri quali sono i tipi di contratti di affitto tra i quali scegliere per dare in locazione un immobile e quale può essere più conveniente per le tue esigenze.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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Aggiornato il 28 ott 2026

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Proprietari

Quando si decide di mettere in affitto una casa o un appartamento, una delle prime scelte da compiere riguarda il contratto di locazione. Le principali formule sono il 4+4 a canone libero, il 3+2 a canone concordato, il transitorio e il contratto per studenti universitari. La scelta dipende dalle esigenze di proprietario e inquilino, dalla durata e dai requisiti previsti per ciascun contratto.

Per capire quale sia il più vantaggioso per te, considera durata, rinnovi, agevolazioni fiscali e tassazione.

Il contratto di locazione a uso abitativo rappresenta una tutela a livello legale sia per chi ha un immobile da affittare, sia per chi è in cerca di una casa in affitto.

Al di là delle soluzioni di locazione turistica, i principali tipi di contratti di affitto abitativo da considerare sono:

• contratto di affitto a canone libero
• contratto di affitto a canone concordato
• contratto di affitto transitorio
• contratto di affitto per studenti universitari

Le regole di riferimento sono contenute nella legge n. 431/1998 e, per i contratti concordati, transitori e per studenti, nel D.M. 16 gennaio 2017 e negli accordi territoriali applicabili.

Il contratto di locazione a canone libero è conosciuto anche come contratto ordinario o 4+4.

È contraddistinto da:

• un canone di affitto liberamente stabilito tra le parti
• una durata iniziale di almeno 4 anni, con rinnovo per altri 4
• la possibilità di optare per la cedolare secca al 21%, se ricorrono i requisiti
• la possibilità di prevedere nel contratto un aggiornamento del canone in base alla variazione ISTAT, se non si opta per la cedolare secca

Alla prima scadenza, il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, con almeno 6 mesi di preavviso.

La cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le relative addizionali e le imposte di registro e di bollo sul contratto. È prevista, in presenza dei requisiti, per le persone fisiche che affittano immobili abitativi al di fuori dell'attività d'impresa o professionale.

Quando scegliere il contratto 4+4?

Scegli questo contratto se hai una seconda proprietà ereditata o se hai deciso di comprare una casa per affittarla e hai intenzione di utilizzare l'immobile come forma di investimento nel lungo periodo. Accertati quindi di non averne necessità a breve, ad esempio per renderlo la prima abitazione tua o di un tuo familiare.

Vantaggi

La lunga durata ti permette di impostare un rapporto di locazione stabile. Non garantisce però un'entrata sicura per tutti gli anni previsti: restano possibili il recesso dell'inquilino e il mancato pagamento del canone.

Nel caso del contratto di affitto concordato, non puoi scegliere liberamente l'importo del canone, perché questo dipende da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Il canone viene concordato all'interno di fasce di prezzo, in base a diversi fattori, tra cui la posizione dell'immobile, la tipologia, lo stato manutentivo e la presenza di posto auto e ascensore.

Il contratto agevolato è comunemente indicato come 3+2. È caratterizzato da:

• un canone di affitto basato sull'accordo territoriale applicabile
• una durata iniziale di almeno 3 anni, seguita dalla proroga di 2 anni prevista dalla legge
• successivi rinnovi taciti di 2 anni, in assenza delle comunicazioni previste per modificare le condizioni o rinunciare al rinnovo
• un eventuale aggiornamento del canone non superiore al 75% della variazione ISTAT, nei limiti dell'accordo e del contratto, se non si opta per la cedolare secca

Anche in questo caso, alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, con almeno 6 mesi di preavviso.

Quando scegliere il contratto 3+2?

Questo contratto di locazione si addice a proprietari e inquilini che cercano una soluzione di affitto stabile, ma con un vincolo di durata più breve rispetto al contratto a canone libero.

Vantaggi

Il contratto a canone concordato può consentire di ridurre le imposte sull'affitto. Le agevolazioni hanno requisiti diversi, da verificare in base al comune e al contratto:

• un'ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile ai fini IRPEF, nei casi ammessi: la quota del canone da considerare passa generalmente dal 95% al 66,5%
• in alternativa alla tassazione IRPEF, la cedolare secca al 10%, se l'immobile si trova in uno dei comuni ammessi e sono rispettati gli altri requisiti
• l'imposta municipale propria (IMU) ridotta al 75% dell'importo calcolato con l'aliquota comunale, cioè uno sconto del 25%
• la base imponibile dell'imposta di registro ridotta al 70% del canone, nei casi ammessi; l'imposta non è dovuta se si applica la cedolare secca all'intero contratto

Per stipulare il contratto, usa il modello corrispondente all'Allegato A del D.M. 16 gennaio 2017 e rispetta l'accordo territoriale applicabile. Per i contratti non assistiti, stipulati sulla base degli accordi che recepiscono il decreto, serve anche l'attestazione di rispondenza rilasciata da almeno un'organizzazione firmataria dell'accordo per accedere alle agevolazioni.

Il contratto transitorio riguarda affitti che hanno un carattere temporaneo, dovuto a particolari esigenze del proprietario o dell'inquilino, da verificare nell'accordo territoriale applicabile.

È contraddistinto da:

• una durata non superiore a 18 mesi
• un canone definito entro le fasce degli accordi territoriali nei comuni con più di 10.000 abitanti, secondo i dati ufficiali dell'ultimo censimento; per contratti fino a 30 giorni, canone e oneri accessori sono liberamente concordati
• assenza del rinnovo automatico
• obbligo di indicare nel contratto l'effettiva esigenza transitoria e, per durate superiori a 30 giorni, allegare la documentazione che la dimostra

Il modello da utilizzare è l'Allegato B del D.M. 16 gennaio 2017. Il limite dei 10.000 abitanti riguarda le regole sul canone: non coincide con la classificazione dei comuni ad alta tensione abitativa usata per alcune agevolazioni fiscali.

Quando scegliere il contratto di affitto transitorio?

Puoi valutare questo contratto se vuoi affittare la prima casa durante un periodo all'estero, purché l'esigenza rientri nelle condizioni applicabili e sia documentata quando richiesto. Non basta pensare di poter aver bisogno dell'immobile a breve.

Si presta inoltre alle richieste di inquilini che hanno bisogno di un'abitazione temporanea per motivi come:

• esigenze professionali
• esigenze di studio
• apprendistato
• formazione professionale
• ricerca di un lavoro

Vantaggi

La breve durata risponde a una necessità precisa. Attenzione però ai requisiti: le irregolarità previste dall'articolo 2 del D.M. 16 gennaio 2017 possono ricondurre il contratto alla durata del 4+4.

Sul piano fiscale, la cedolare secca al 10% può applicarsi ai contratti transitori a canone concordato negli immobili e nei comuni ammessi. Non si estendono invece automaticamente al transitorio le riduzioni IRPEF e dell'imposta di registro previste per il 3+2: verifica separatamente i requisiti di ciascun beneficio.

Il contratto per studenti universitari fuori sede richiede che lo studente sia iscritto a un corso ammesso, come una laurea o un master, in un comune diverso da quello di residenza. L'immobile deve trovarsi in un comune sede di università, corsi distaccati o altri istituti previsti dal decreto, oppure in un comune limitrofo.

È contraddistinto da:

• un canone di locazione concordato secondo l'accordo territoriale
• una durata da 6 a 36 mesi
• rinnovo alla prima scadenza per un periodo della stessa durata, salvo disdetta dello studente da comunicare almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima

Per questo contratto si usa l'Allegato C del D.M. 16 gennaio 2017. Anche qui vanno rispettati l'accordo territoriale e le regole sull'attestazione per i contratti non assistiti.

Quando scegliere il contratto per studenti?

Questo contratto può essere adatto se possiedi un immobile in una città universitaria o in un comune limitrofo e vuoi affittarlo a studenti fuori sede. Tieni conto del rinnovo previsto alla prima scadenza.

Vantaggi

Il contratto può essere sottoscritto da un singolo studente o da un gruppo di studenti, secondo le regole previste per le locazioni universitarie. Il canone deve comunque rispettare l'accordo territoriale: avere più inquilini non significa poter aumentare liberamente l'importo complessivo.

Sono inoltre previste agevolazioni fiscali, da verificare in base al comune, all'immobile e ai requisiti del contratto.

Il contratto più conveniente dipende dalla tipologia di inquilino che stai cercando, dai vincoli di durata e dal reddito dopo le imposte. Il 3+2 può compensare un canone più contenuto con le agevolazioni fiscali. Transitorio e contratto per studenti richiedono invece esigenze e requisiti specifici.

La cedolare secca può ridurre il carico fiscale, ma ha anche alcuni aspetti da valutare:

• durante l'applicazione del regime devi rinunciare agli aggiornamenti del canone, compreso l'adeguamento ISTAT
• le detrazioni IRPEF non possono essere sottratte dalla cedolare secca: se hai poca IRPEF da pagare sugli altri redditi, potresti non riuscire a utilizzare integralmente alcune detrazioni

Confronta quindi il canone annuo al netto delle imposte. Se hai detrazioni da utilizzare o dubbi sui requisiti, fai verificare i calcoli al commercialista.

A prescindere dalla tipologia di contratto di locazione che sceglierai, riporta con chiarezza i dati delle parti e le condizioni dell'affitto:

• generalità del proprietario e del conduttore, cioè l'inquilino
• ubicazione e dati catastali dell'immobile
• importo del canone e dell'eventuale deposito cauzionale
• durata del contratto
• modalità di pagamento e di ripartizione delle spese
• condizioni e modalità di recesso

Verifica poi le clausole e gli allegati richiesti dalla formula scelta, come la documentazione dell'esigenza transitoria, e l'eventuale opzione per la cedolare secca.

Metti a disposizione l'attestato di prestazione energetica (APE) all'inizio delle trattative e consegnalo al termine. Nei nuovi contratti soggetti a registrazione inserisci la dichiarazione dell'inquilino di aver ricevuto informazioni e documentazione, compreso l'APE. Per una singola unità immobiliare non è necessario allegarne una copia al contratto.

Ricorda infine l'obbligo di registrazione del contratto di affitto all'Agenzia delle Entrate. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se precedente. L'obbligo riguarda gli affitti superiori a 30 giorni complessivi nell'anno per lo stesso immobile e inquilino, anche con più contratti.

La mancata registrazione, quando obbligatoria, comporta la nullità del contratto; in caso di ritardo occorre verificare come regolarizzare la situazione. Puoi consultare la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli affitti per gli adempimenti. Prima di firmare, controlla il modello e la documentazione richiesti dall'accordo territoriale applicabile.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.