El impago de la renta es probablemente lo que más preocupa a cualquier propietario que esté pensando en alquilar su vivienda a un tercero. Y saber qué hacer si el inquilino no paga la mensualidad es fundamental para proteger tus derechos y evitar mayores problemas en el futuro.

Por ello, en este artículo, vamos a contarte qué pasos recomendamos seguir en caso de que se dé esta circunstancia para ayudarte a encontrar la mejor solución frente a inquilinos morosos:

Cómo notificar al inquilino la reclamación de un pago pendiente

La primera notificación o reclamación de impago siempre recomendamos que sea mediante el método habitual de contacto con el inquilino. Ya sea por teléfono o por email.

En caso de no obtener respuesta por estos medios, deberemos volver a reclamar el pago, pero ya por vía fehaciente. Es decir, que quede constancia de que se ha recibido, ya sea por burofax, conducto notarial o acto de conciliación judicial.

La forma más habitual de hacerlo es mediante un burofax con acuse de recibo. El burofax es un documento que se entrega a Correos, que se encarga de hacerlo llegar al inquilino moroso - en este caso - y de entregar un justificante de su recepción

¿Qué debe incluir en una notificación de reclamación por impago?

La notificación de reclamación por impago debería contener:

• Los datos personales del propietario y del inquilino.
• Los datos de la vivienda.
• La cuantía de la renta pendiente.
• El plazo en el que el inquilino debe pagar la deuda
• Las consecuencias de no pagar las mensualidad correspondientes

En concreto, debe indicarse que, en caso de no pagar en el plazo establecido, el propietario podrá iniciar el proceso de desahucio.

Buscar una solución ‘amistosa’

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el impago de la renta es un motivo de resolución del contrato de arrendamiento. Esto quiere decir que, con solo un mes que no se pague, el propietario puede iniciar el proceso de desahucio.

Sin embargo, este proceso puede ser muy largo y costoso, por lo que siempre es recomendable actuar con rapidez y cautela con el fin de encontrar una solución ‘por las buenas’ al problema.

Para ello, como propietario, deberás ponerte en contacto con el inquilino y hablar con él sobre la situación, tratando de ser lo más comprensivo posible escuchando los motivos del impago.

En algunos casos, el inquilino podría tener dificultades económicas temporales. En estos casos, sería posible llegar a un acuerdo para que el inquilino pague la deuda a plazos.

En otros casos, el inquilino podría desear rescindir el contrato de arrendamiento y el propietario puede estar dispuesto a negociar una compensación económica.

En el peor de los casos, no se llegará a un acuerdo ‘amistoso’ y el inquilino continuará sin pagar la mensualidad. Llegados a este punto, el primer paso a seguir sería buscar urgentemente un abogado especialista en desahucios.

¿Qué hacer si un inquilino no paga y no se quiere ir?

Si ya hemos tratado de alcanzar una solución amistosa con el inquilino pero éste continúa sin pagar y no se quiere ir de la vivienda, deberemos iniciar un proceso de desahucio.

El proceso de desahucio se inicia con la presentación de una demanda por parte del propietario ante el juzgado. La demanda debe contener los siguientes datos:

• Los datos personales del propietario y del inquilino.
• Los datos de la vivienda.
• La cuantía de la renta pendiente.
• El plazo en el que el inquilino debe pagar la deuda.

El juzgado citará a las partes a una vista, en la que el juez escuchará sus argumentos y resolverá sobre la demanda.

¿Cuándo se puede echar a un inquilino?

En general, el proceso para desalojar a un inquilino que no paga el alquiler y no se quiere ir comienza con una carta de reclamación de deudas. Generalmente en formato burofax. De este modo podremos notificar al inquilino sobre uno o más pagos pendientes de nuestra vivienda alquilada.

Si el inquilino no paga el alquiler después de la notificación, el propietario puede interponer una demanda de desahucio para desalojar al inquilino. La demanda debe estar firmada por un abogado y un procurador. Una vez que el juzgado admita la demanda a trámite, se notificará al inquilino y se fijará una fecha para el desahucio, momento en el que deberá devolver las llaves y desalojar la vivienda.

Sin embargo, la Ley de Vivienda establece diversas casuísticas en las que los plazos de desahucio podrían verse alterados. Por ejemplo, en el caso de personas consideradas ‘en situación de vulnerabilidad’ económica.

¿Qué significa que un inquilino esté en “situación de vulnerabilidad”?

La Ley de Vivienda establece que se considera vulnerable económicamente a aquellas personas cuyos ingresos no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y cuyo gasto en vivienda represente más del 30% de los ingresos familiares.

Además, la nueva Ley de Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, incluye, entre otras cuestiones, los nuevos procedimientos en el caso de que un inquilino no pague las cuotas de alquiler, lo que se conoce como 'inquiokupación'. El objetivo de la nueva normativa es, entre otras cosas, proteger a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad al ser desahuciadas, pero no modifica el proceso de desahucio como tal en otros casos.

Qué NO hacer si el inquilino no paga la mensualidad

En primer lugar, lo que debemos hacer si un inquilino no paga el alquiler es armarnos de paciencia. Al mismo tiempo, deberemos ser cautos y no actuar de manera impulsiva, pues esto podría volverse en nuestra contra.

Estas son algunas de las prácticas más habituales entre propietarios que deciden actuar por su cuenta y que no recomendamos bajo ningún concepto:

• Cambiar la cerradura de la puerta del inmueble para impedir el acceso del arrendatario
• Acceder a la vivienda sin permiso mientras el inquilino siga en legalmente residiendo en ella
• Ordenar el corte de suministros (electricidad, gas, agua, etc.).
• Descuidar el mantenimiento de la casa
• Amenazar física o verbalmente al inquilino
• Poner la vivienda a la venta sin desalojar primero al inquilino

Si el inquilino no paga el alquiler, se deben seguir los procedimientos legales adecuados para recuperar el dinero adeudado. Y esto debe hacerse por la vía civil, no por la penal. Es decir, el impago no debe denunciarse en una comisaría, sino ante un juzgado.

Antes de alquilar una vivienda en España, es importante verificar la identidad y solvencia del inquilino, y establecer un contrato de alquiler claro y detallado que especifique los términos y condiciones del alquiler.

¿Es recomendable contratar un seguro de impago de alquiler?

En general, la contratación de cualquier seguro ofrece una mayor tranquilidad y permite mitigar posibles riesgos, sean del tipo que sean.

Por su parte, la contratación de un seguro de impago de alquiler permite al propietario protegerse frente a inquilinos morosos. Este tipo de pólizas pueden incluir:

• El pago de rentas impagadas desde el primer día, sin necesidad de esperar al desalojo
• Acción de desahucio para recuperar el inmueble.
• Asesoramiento jurídico
• Asistencia para la gestión de documentos legales.
• Defensa y protección penal y subsidiaria

Conclusión: qué pasa si el inquilino no paga la mensualidad

En resumen, si un inquilino no paga la mensualidad, es importante abordar el problema de manera cauta y justa. Se deben seguir los procedimientos legales adecuados para recuperar el dinero adeudado, lo que puede incluir enviar una carta de advertencia, solicitar el pago por vía legal, o incluso ir a juicio.

Antes de alquilar una propiedad, es importante verificar la identidad y solvencia del inquilino, y establecer un contrato de alquiler claro y detallado que especifique los términos y condiciones del alquiler. Por supuesto, también debemos tener la vivienda en regla, aportando documentos como el certificado de eficiencia energética.

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Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.