Cómo rescindir contrato de alquiler de manera efectiva

¿Quieres rescindir un contrato de alquiler de vivienda y no sabes cómo hacerlo? Te contamos cuáles son las causas justificadas y cómo hacerlo legalmente.

Carlos

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Actualizado el 27 feb 2024

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Alquilar

En España, la ley que rige el alquiler de vivienda establece que los contratos se deben prorrogar automáticamente por períodos de un año hasta un máximo de cinco. Sin embargo, existen excepciones en las que los propietarios pueden rescindir el contrato de alquiler antes de su vencimiento. En este artículo, te explicamos cómo hacerlo de un modo efectivo y sin repercusiones para el arrendador.

La rescisión de un contrato de alquiler de vivienda es la finalización de un contrato de alquiler antes de tiempo. En nuestro país, estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que dicta que todos estos acuerdos se prorrogan de un modo automático por periodos anuales hasta un máximo de cinco años.

Según cuáles sean los motivos, la rescisión de un contrato de arrendamiento puede suponer consecuencias para los propietarios, como sanciones económicas o la nulidad de la rescisión.

El contrato de alquiler se puede rescindir antes de su vencimiento, pero solo cuando se hace por una de las siguientes causas, que son las establecidas por la LAU:

• Si el propietario necesita la vivienda para uso propio: El arrendador puede rescindir el contrato si necesita la vivienda para uso propio o para un familiar directo. En estos casos, es necesario comunicar la rescisión al inquilino con dos meses de antelación.
• Si el inquilino comete una infracción grave: La rescisión del contrato de alquiler también está justificada cuando el inquilino incumple con alguna de sus obligaciones, como no pagar la renta, el uso adecuado de la vivienda o la realización de obras sin autorización. Bajo estas circunstancias, el propietario puede rescindir el contrato de forma inmediata.
• Si el inquilino desiste: También se puede dar el caso de que el inquilino desista del contrato de alquiler. Esto puede suceder tras un plazo mínimo de seis meses, aunque ha de comunicárselo al propietario con una antelación de, al menos, treinta días.

Para notificar al inquilino de que se rescinde el contrato de alquiler, los propietarios tienen que hacerlo mediante un escrito que cumpla con los requisitos establecidos por la LAU. De este modo, se puede evitar que el inquilino impugne la rescisión.

La notificación tiene que entregarse con un plazo de preaviso determinado por la LAU y que depende de la causa de la rescisión:

• Si el contrato se rescinde por necesidad de la vivienda para uso propio, el preaviso tiene que ser de, al menos, dos meses de antelación.
• Si se interrumpe el contrato por una infracción grave por parte del inquilino, la rescisión puede ser inmediata.
• Si es el inquilino el que desiste de continuar con el alquiler, tiene que dar un preaviso de treinta días.

En cuanto al documento de la notificación, su contenido tiene que ser claro y preciso, e incluir los siguientes datos:

• Los datos identificativos de ambas partes: el nombre, apellidos, DNI o NIE, domicilio y correo electrónico.
• El motivo de la rescisión: debe estar redactado de un modo claro y conciso.
• La fecha de finalización del contrato: que debe ser posterior a la fecha del preaviso y siempre respetando los plazos correspondientes a las causas que se aduzcan.

Es muy recomendable enviar la notificación por correo certificado con acuse de recibo. De esta manera, se tiene constancia de que el inquilino ha recibido la notificación. También es conveniente guardar una copia de dicha notificación, ya que si el inquilino impugna la rescisión del contrato, se puede aportar como prueba. Una vez entregada esta notificación y cumplidos los plazos, el inquilino deberá abandonar la vivienda. En caso contrario, el propietario deberá iniciar un procedimiento de desahucio.

Si necesitas un modelo de notificación de preaviso para rescindir el contrato de alquiler, a continuación te dejamos uno que podrás utilizar como base para incluir tus datos y la información que creas pertinente.

En general, el propietario no tendrá que pagar ninguna multa si rescinde el contrato de alquiler por causa justificada. Sin embargo, se deben hacer algunas aclaraciones sobre los casos concretos determinados por la LAU.

En primer lugar, en casos de necesidad para uso propio y de infracción grave del inquilino, el propietario no tendrá que abonar ninguna cantidad al arrendatario. En cambio, si es éste el que desiste del cumplimiento del contrato, será el propietario el que tenga derecho a retener la fianza como indemnización.

Por otro lado, la LAU también establece que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler por motivos económicos. En este caso, el propietario puede estar obligado a pagar al inquilino una indemnización, cuya cuantía dependerá de la duración del contrato y de si el inquilino ha pagado la renta por adelantado.

Rescindir el contrato de alquiler puede ser una experiencia desagradable tanto para el propietario como para el inquilino. Por ello, es importante que el propietario reflexione sobre las consecuencias de su decisión antes de actuar.

En este sentido, sería de gran ayuda plantearse algunas cuestiones como:

• ¿Cuáles son las razones por las que quiero rescindir el contrato?
• ¿Tengo derecho a rescindir el contrato por estas razones?
• ¿Cumplo con los requisitos legales para rescindir el contrato?
• ¿Estoy dispuesto a pagar una indemnización al inquilino si es necesario?

Y, en caso de que el propietario decida rescindir definitivamente el contrato, podrá hacerlo de la forma adecuada y cumpliendo con los requisitos legales establecidos en la ley. Así, podrá evitar problemas futuros y conseguirá proteger sus derechos en caso de llegar a un proceso judicial.

Esperamos que esta guía sobre cómo rescindir el contrato de alquiler te haya servido de ayuda. Recuerda que, si crees que en tu caso hay particularidades concretas, lo mejor es consultar con un especialista que te pueda asesorar para que la experiencia alquilando tu vivienda no suponga un saldo negativo para tus cuentas.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.