La renovación del contrato de alquiler

La renovación del contrato de alquiler es uno de los temas que más dudas causan entre los propietarios. Aquí te contamos cómo hacerlo y los escenarios posibles.

Carlos

Lectura de 3 minutos

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Actualizado el 27 feb 2024

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Alquilar

Si eres el propietario de una vivienda en alquiler, seguro que uno de los temas que más te interesa es la renovación del contrato que tengas con tu inquilino. En los últimos años, las leyes al respecto han ido cambiando y tal vez no tengas claro cómo hacerlo cuando llegue el momento y en qué aspectos te puede afectar. En este artículo hablaremos sobre la renovación del contrato de alquiler y de los distintos escenarios que pueden darse al respecto.

La renovación de un contrato de alquiler es el proceso por el cual un propietario y un inquilino llegan a un acuerdo, con nuevas condiciones, para extender el vínculo contractual que les une en el alquiler de una vivienda.

Pero, además de este supuesto, en el que las partes acuerdan unas nuevas condiciones, como el precio del alquiler o la duración del vínculo, y firman un nuevo contrato de alquiler de la vivienda, existe otro escenario, que es la renovación automática.

Renovación automática del contrato de alquiler

En España, los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años. Si el contrato es de una duración menor, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece que se puede extender automática y obligatoriamente de año en año hasta llegar a esos cinco, salvo que el inquilino notifique su intención de no continuar con el vínculo.

Una vez alcanzados esos cinco años, el contrato se puede seguir prorrogando de manera anual, hasta un total de tres años más, aunque a partir de aquí el propietario también puede indicar su deseo de finalizar el acuerdo.

Esta figura de la prórroga, que muchos conocen como renovación automática, es de reciente creación y se ha establecido como medida de protección y estabilidad en favor de los inquilinos. Por lo tanto, desde el punto de vista de un propietario, tiene que ser consciente de los plazos que tiene que cumplir para notificar su deseo de no extender el acuerdo una vez que se acerque la fecha de finalización del mismo.

A muchos propietarios les preocupan los gastos que puede conllevar la renovación del contrato de alquiler. En principio, si el contrato de alquiler se quiere renovar con nuevas condiciones, el artículo 1555.3 del Código Civil estipula que son los inquilinos los que tienen que hacerse cargo de los gastos.

Pero puede darse el caso de que un propietario quiera cerciorarse, con el fin de mitigar los riesgos de incumplir algún aspecto de la ley, o de asegurarse una protección adecuada de la inversión. En estos casos, tendría que abonar los gastos correspondientes a un abogado o asesor inmobiliario. Pero cabe recordar que esto no es algo obligatorio para extender el contrato.

A diferencia de las prórrogas, en las que la subida del alquiler está limitada por la LAU hasta un máximo de un 3% en 2024, en las renovaciones del contrato de alquiler rigen otras reglas.

De hecho, la propia figura de renovar el contrato de alquiler supone que propietario e inquilino pactan un nuevo acuerdo con condiciones diferentes. Esto quiere decir que ambas partes son libres para acordar una renta nueva, que puede ser más alta o, en algunos casos, más baja que la renta previamente pactada.

En estos casos, al firmar un contrato nuevo, el propietario no tiene que notificar con antelación el importe de la nueva renta. Esto solo sucederá una vez que termine el periodo pactado en el contrato y empiecen a sucederse las prórrogas automáticas.

Cuando un contrato de alquiler llega a su fin, con las prórrogas incluidas, cualquiera de las partes es libre de negociar otras condiciones para un nuevo contrato o, en el caso de no llegar a un acuerdo o no estar interesados en mantenerlo, no renovar el contrato de alquiler.

Cabe destacar la diferencia entre este escenario y el de las prórrogas, para las cuales sí que tienen que existir causas justificadas para rescindir el contrato de alquiler, como el incumplimiento del contrato por impago, daños o subarrendamiento, o por necesidad de la vivienda para uso propio o para su venta. En estos casos, el propietario debe notificar su intención de no prorrogar el contrato al inquilino con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato.

La diferencia entre renovar un contrato de alquiler y prorrogar un contrato de alquiler es que la renovación implica un cambio en las condiciones del contrato, mientras que la prórroga no.

Renovación

La renovación de un contrato de alquiler implica que ambas partes, el propietario y el inquilino, acuerdan modificar alguna de las condiciones del contrato, como el precio del alquiler, la duración del contrato o las garantías que debe aportar el inquilino.

Prórroga

La prórroga de un contrato de alquiler implica que el contrato se mantiene en las mismas condiciones que se pactaron en el momento de su firma. La prórroga se produce de forma automática, a menos que alguna de las partes notifique su intención de no renovar el contrato con la antelación suficiente.

Esperamos que este artículo te haya ayudado a resolver tus dudas sobre cómo renovar el contrato de alquiler y los distintos escenarios en los que te puedes encontrar como propietario.

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Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.