La licencia de primera ocupación en España

En este artículo te contamos qué es la licencia de primera ocupación de una vivienda y los requisitos que deben cumplirse para obtenerla y ponerla en alquiler.

Carlos

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Actualizado el 10 ene 2024

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Prealquiler

La licencia de primera ocupación es uno de los documentos más importantes para los propietarios que quieren poner su piso en alquiler en España. Si éste es tu caso y aún no conoces en qué consiste esta licencia, te recomendamos que sigas leyendo y descubras qué necesitas para obtenerla y por qué es tan relevante para tu inversión inmobiliaria.

La licencia de primera ocupación es un documento oficial que certifica la legalidad urbanística de una vivienda y autoriza su ocupación y uso una vez que ha sido construida o rehabilitada. La obtención de este documento es un requisito obligatorio para cualquier vivienda que se vaya a alquilar o vender por primera vez, ya que certifica que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad y seguridad establecidos en la normativa municipal.

La licencia de primera ocupación es emitida por el Ayuntamiento del municipio en el que se encuentra la vivienda y su tramitación suele tardar entre 30 y 60 días.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la ley. Estos requisitos están pensados para garantizar la salubridad, higiene y solidez de la construcción, y que la vivienda sea adecuada para vivir.

La cédula de habitabilidad la concede la Dirección General de la Vivienda de la comunidad autónoma en la que se encuentra la vivienda, y es un requisito básico para escriturarla y registrarla ante notario al formalizar la compra. Al ser dos documentos que tienen que ver con la capacidad de vivir en el inmueble, pueden llevar a confusión, pero, en el fondo, sus cometidos son diferentes y complementarios.

Los requisitos que debe cumplir una vivienda y sus propietarios para obtener la licencia de primera ocupación varían en función de la normativa municipal. Sin embargo, en general, los requisitos suelen incluir los siguientes:

Requisitos para la vivienda

• Que la vivienda tenga una superficie mínima habitable: Los ayuntamientos pueden establecer una superficie mínima habitable que, normalmente, es de 25 metros cuadrados por persona.
• Que la vivienda cuente con las instalaciones básicas necesarias: Entre éstas, suelen requerirse las instalaciones de agua, electricidad, gas y saneamiento, y también que se encuentren en buen estado de funcionamiento.
• Que la vivienda disponga de los elementos de seguridad necesarios, como extintores, detectores de humo y alarmas, e, igualmente, que funcionen correctamente.
• Que la vivienda sea accesible para personas con movilidad reducida.

Requisitos para los propietarios

• Identificación ante las autoridades municipales como propietarios del ayuntamiento, mediante las escrituras de propiedad.
• Responsabilidad civil: La vivienda debe contar con un seguro de responsabilidad civil en vigencia, para cubrir los daños que se puedan causar a terceros como consecuencia de la ocupación de la vivienda.

Los ayuntamientos tienen la capacidad de realizar una inspección en la vivienda para comprobar que cumple con los requisitos necesarios. En el caso de que no se cumpliera con ellos, el consistorio puede solicitar al propietario que acometa las obras necesarias o, en caso contrario, denegar la licencia de primera ocupación.

Los propietarios que no obtengan su licencia de primera ocupación y se dispongan a alquilar su vivienda, pueden sufrir los siguientes problemas:

• Multas por parte del Ayuntamiento: El Ayuntamiento puede imponer multas a los propietarios de viviendas que no cuenten con la licencia de primera ocupación. El importe de las multas puede variar en función del municipio.
• Imposibilidad de alquilar o vender la vivienda: Sin la licencia de primera ocupación, no es posible alquilar o vender una vivienda.
• Imposibilidad de contratar seguros para la vivienda: Las compañías de seguros pueden negarse a contratar seguros para viviendas que no cuenten con la licencia de primera ocupación.
• Responsabilidad civil en caso de accidente: En caso de accidente, los propietarios de una vivienda que no cuente con la licencia de primera ocupación pueden ser considerados responsables civilmente de los daños causados.

Pero, lo verdaderamente grave es que, al no contar con la licencia de primera ocupación, existe un riesgo para la seguridad de los ocupantes de la vivienda, ya que pueden darse situaciones de riesgo o accidentes.

Muchos propietarios se preguntan si es posible alquilar una vivienda sin haber obtenido previamente una licencia de primera ocupación. La regla general es que no. Pero, en realidad, existen algunas excepciones a este respecto:

• Cuando la fecha de construcción de la vivienda sea anterior a la entrada en vigor de la normativa que exige la licencia de primera ocupación.
• Cuando la vivienda esté ubicada en un municipio en el que no se exija la licencia de primera ocupación.

En algunos municipios, está permitido que los propietarios soliciten un documento alternativo a la licencia de primera ocupación, que es conocido como declaración responsable de primera ocupación.

Con este documento, el propietario de una vivienda declara que el inmueble cumple con los requisitos necesarios para ser habitada. Normalmente, estos requisitos son similares o los mismos que los que se exigen para la licencia de primera ocupación, en términos de superficie, instalaciones, seguridad y accesibilidad.

Ventajas y desventajas de la declaración responsable sobre la licencia de primera ocupación

Pero también existen algunas diferencias que marcan unas ventajas y unas desventajas entre ambos documentos:

Las ventajas de la declaración responsable de primera ocupación son las siguientes:

• Es un trámite más sencillo y rápido que la licencia de primera ocupación, ya que suele tardar entre 15 y 30 días en entregarse.
• Permite a los propietarios de viviendas alquilar o vender su vivienda más rápidamente que si tienen que esperar a la licencia de primera ocupación.

Las desventajas de la declaración responsable de primera ocupación son las siguientes:

• El Ayuntamiento puede realizar una inspección de la vivienda para comprobar que cumple con los requisitos necesarios. Si la vivienda no cumple con los requisitos, el Ayuntamiento puede solicitar al propietario que realice las obras necesarias para que la vivienda cumpla con los requisitos.
• En caso de accidente, los propietarios de una vivienda que haya sido objeto de una declaración responsable de primera ocupación pueden ser considerados responsables civilmente de los daños causados.

En general, la declaración responsable de primera ocupación es una buena opción para los propietarios de viviendas que quieren alquilar o vender su vivienda rápidamente. Sin embargo, es importante que los propietarios de viviendas sean conscientes de las ventajas y desventajas de esta opción antes de solicitarla.

Esperamos que este artículo haya resuelto tus dudas sobre la licencia de primera ocupación y los requisitos para obtenerla. Una vez que cuentes con ella o, en su defecto, con la declaración responsable de primera ocupación, podrás poner el anuncio de tu piso en HousingAnywhere y alquilarlo con total tranquilidad.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.