Metropolen in aller Welt gehen mittlerweile gegen die Kurzzeitvermietung für touristische Zwecke vor. Mit einer Novelle zur Bauordnung im Jahr 2023 hat Wien auf die Zweckentfremdung von Wohnraum reagiert. In diesem Artikel erhältst du einen Überblick zu den Regelungen bezüglich der Kurzzeitvermietung in Wien. Zudem wägen wir die Alternative zur Kurzzeitvermietung, die mittel- oder langfristige Vermietung deiner Immobilie, als Lösung ab.

Was versteht man unter Kurzzeitvermietung?

Kurzzeitvermietung bezieht sich auf die vorübergehende Vermietung von Unterkünften oder Räumlichkeiten für einen begrenzten Zeitraum, meistens für eine Dauer von einigen Tagen bis Wochen, jedoch maximal für sechs Monate. Kurzzeitvermietungen sind häufig bei Ferienwohnungen, Ferienhäusern, Zimmern in Privatunterkünften oder auch bei gewerblichen Räumlichkeiten üblich.

Diese Art von Vermietung ist auch in Wien Gang und Gebe. Das bedeutet, dass Wohnungen vermehrt kurzfristig an Reisende vermietet werden, anstatt sie als dauerhafte Wohnlösungen anzubieten. Dieser Trend zeigt sich besonders in der gewerblichen Nutzung von Wohnraum zu Beherbergungszwecken durch Privatpersonen.

Was muss man bei der Kurzzeitvermietung beachten?

Bei der Kurzzeitvermietung in Wien muss man vor allem die Wiener Bauordnung beachten. Damit die Stadt langfristige Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt positiv beeinflussen kann, wurden 2023 durch die Baurechtsnovelle weitere Einschränkungen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen im gesamten Stadtgebiet Wien eingeführt.

Insbesondere wurden die bestehenden Regelungen für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen in den Wohnzonen gemäß § 7a der Bauordnung für Wien (BO) verschärft:

• Die regelmäßige Bereitstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherbergungszwecke gegen Entgelt ("gewerbliche Nutzung") in Wohnzonen ohne Ausnahmebewilligung ist nicht gestattet.
• Ab dem 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen auch außerhalb von Wohnzonen nur noch mit einer auf höchstens fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Absatz 1a BO zur Kurzzeitvermietung angeboten werden.
• Ausgenommen von dieser Regelung ist eine vorübergehende, kurzfristige Vermietung der Wohnung für nicht mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr. Diese Vermietung muss jedoch die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe beinhalten und darf nicht mit einer dauerhaften Aufgabe des Wohnsitzes einhergehen. Diese Form der kurzfristigen Vermietung, bekannt als "Home-Sharing", bleibt gemäß der BO weiterhin erlaubt und erfordert keine Ausnahmebewilligung.

Alternative Vermietungsform: Mittel- bis langfristige Vermietung

Das Vermieten von Wohnraum zu touristischen Zwecken beweist sich insbesondere in Ballungsräumen als attraktives Geschäftsfeld. Dennoch sollten sich Wiener Vermieter über ihre soziale Verantwortung bewusst sein: In direktem Einfluss auf den Wohnungsmarkt bieten sie den Bewohnern in Wien durch die mittel- bis langfristige Vermietung Schutz vor der Zweckentfremdung und unterstützen junge Menschen dabei, eine Perspektive und neue Karrierechancen dank bezahlbaren Wohnraums anzunehmen.

Die Baurechtsnovelle ist ein weiterer Schritt für eine faire „Shared Economy“ in Wien, in der junge Menschen oder Studierende weiterhin die Möglichkeit haben, bezahlbaren Wohnraum in der Hauptstadt zu finden und für Touristen dennoch weiterhin Unterkünfte zur Verfügung stehen. Als Alternative zur Kurzzeitvermietung gibt es die mittel- bis langfristige Vermietung, die sehr viele Vorteile aufweist.

Was sind die Vorteile der mittel- bis langfristigen Vermietung?

Die mittel- bis langfristige Vermietung von Immobilien bringt viele Vorteile mit sich:

Weniger Verwaltungsaufwand

Der wahrscheinlich größte Vorteil ist, dass die mittel- bis langfristige Vermietung mit weniger Aufwand verbunden ist als die Kurzzeitvermietung.

Beständige Rendite

Durch langfristige Mietverträge sicherst du dir eine konstante Einnahmequelle, da du regelmäßige Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum erhältst. Dies bietet eine stabilere finanzielle Planung im Vergleich zu kurzfristigen Vermietungen. Außerdem kann bei langfristigen Mieten oft eine Mietkaution verlangt werden, die als Sicherheit für ausstehende Mietzahlungen oder mögliche Schäden am Objekt dienen kann.

Geringe Mieterfluktuation

Bei der mittel- bis langfristigen Vermietung hast du im Vergleich zur Kurzzeitvermietung weniger Mieterwechsel und somit einen geringeren Verschleiß deiner Immobilie. Bei der Langzeitvermietung fällt außerdem das häufige Ein- und Auschecken weg, was oft mit dem Überprüfen auf mögliche Schäden zusammenhängt, weg. Auf Plattformen wie HousingAnywhere können Vermietern schnell neue Mieter finden, damit es zu keinem Leerstand der Immobilie kommt.

Keine Möblierung notwendig

Im Gegensatz zur Kurzzeitvermietung, bei der möblierte Unterkünfte oft gefragt sind, entfällt bei langfristigen Vermietungen häufig die Notwendigkeit zur Möblierung der Immobilie. Das kann dir Kosten und Zeitaufwand für die Bereitstellung und Instandhaltung von Möbeln sparen.

Wir haben dir die wichtigsten Vor- und Nachteile zusammengefasst:

	Kurzfristige Vermietung	Mittel- bis langfristige Vermietung
Vorteile	Mehr Flexibilität	Beständige Rendite
	Höhere Mieteinnahmen	Geringe Fluktuation
		Hohe Mietkaution
		Keine Möblierung notwendig
Nachteile	Höherer Unterhalt	Weniger Flexibilität
	Kein garantiertes Einkommen	Geringere Kontrolle über die Immobilie
	Hoher Wettbewerb
	Hoher Verwaltungsaufwand
	Erschwerte Konditionen

Fazit zur Vermietung in Wien

Die touristische Zweckentfremdung gilt in einigen europäischen Metropolen bereits als ausschlaggebender Faktor für horrende Mietpreise. Damit es Wien gelingt, frühzeitig auf die gewerbliche Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke zu reagieren, ist im März 2019 die Wiener Bauordnung in Kraft getreten. 2023 gab es die letzte Novelle der Wiener Bauordnung, die weitere Einschränkungen der Kurzzeitvermietung mit sich brachte.

Der Beschluss kann für Vermieter als Appell wahrgenommen werden, um sich mit alternativen Lösungen zur Kurzzeitvermietung auseinanderzusetzen. Die kurzfristige Vermietung bietet ein hohes Maß an Flexibilität sowie höhere Mieteinnahmen. Die mittel- bis langfristige Vermietung verspricht hingegen einen beständigen Mieter, wodurch der hohe Verwaltungsaufwand immens reduziert wird. Diese Alternative ermöglicht Vermietern, ohne hohen Aufwand eine langfristige Rendite erzielen zu können.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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