Vastgoed verhuren: alles wat je moet weten

Jij gaat jouw vastgoedbelegging verhuren voor extra rendement. Je hebt je goed ingelezen en bent klaar om te starten. Maar weet je zeker dat je overal aan hebt gedacht? Verhuren in een vastgoedbelegging is een serieuze onderneming en je wilt liever niets over het hoofd zien. Hoe zorg je er nu voor dat jouw beleggingsplan het hoogste rendement behaalt, op korte én lange termijn? Aan welke regels en wetgeving moet je je houden en waar moet je nog meer aan denken? Aram Sauer is eigenaar van University Housing en succesvol vastgoedbelegger. We gingen met hem in gesprek om ons te verdiepen in het beste advies op verschillende vlakken voor succesvol verhuren van vastgoed. Daarnaast spraken we met Jurist Eva Godefroy (BDO) en belastingadviseur Arjan Endhoven (BDO) om de belangrijkste informatie te verzamelen.

De meest gekozen en meest voor de hand liggende optie voor vastgoedbeleggers is om het pand te gaan verhuren na aankoop en renovatie. Zorg dat je van tevoren goed weet welke doelgroep past bij jouw vastgoedbelegging. Al eerder spraken we over het belang van de verschillende voorzieningen in de wijk waar jouw beleggingspand staat: wanneer je je wilt richten op expats of studentenhuisvesting zijn andere factoren belangrijk dan wanneer je een gezin voor de komende jaren in jouw pand wil laten wonen. Ben je eruit? Afhankelijk van je gekozen doelgroep, doorlooptijd en tijdsinvestering, is de volgende stap om je huurders te gaan werven.

Wanneer je je doelgroep hebt bepaald, is het belangrijk om te weten dat elke doelgroep zijn eigen aanpak heeft. Wanneer je je vastgoedbelegging voor langere tijd wil verhuren aan een gezin is het belangrijk dat er (basis)scholen in de buurt zijn. Wanneer je je wilt richten op expats of studenten is het belangrijk dat er universiteiten en/of een hogeschool in de buurt is. Daarnaast is het voor studenten ook belangrijk dat er voldoende mogelijkheden binnen het openbaar vervoer zijn én dat er nog wat te beleven valt in de omgeving.

Studenten hebben een snellere doorlooptijd: studies en stages zijn tijdelijk of worden onderbroken voor reizen naar het buitenland. Wanneer je gaat verhuren aan (internationale) studenten en/of expats, moet je je er dus van bewust zijn dat je vaker op zoek zult moeten naar nieuwe huurders dan wanneer je een gezin onderdak biedt voor een aantal jaar. Een kortere doorlooptijd betekent dus meer tijdsinvestering en vereist een meer actieve rol van jou als verhuurder. Daarentegen is het rendement bij verhuur aan studenten natuurlijk wel hoger. Je kunt in hetzelfde pand immers meerdere kamers verhuren waardoor je meer inkomsten uit huur genereert. Ben je er bewust van dat bij het verhuren van meerdere kamers in één woning weer andere gemeentelijke regels gelden. Lees je dus opnieuw goed in.

Het is geen regel, maar wel een bekend fenomeen dat studenten er een ander leven op nahouden dan gezinnen. Bij het verhuren aan studenten is het dan ook raadzaam om extra onderhoud en schoonmaakkosten in te calculeren, mocht dit nodig zijn.

Geschikte huurders kan je op verschillende plekken vinden. De meest reguliere plekken om huurders te vinden, is via het internet. Door een advertentie te plaatsen op verschillende media’s als Facebook en verhuurplatforms heb je binnen no time veel reacties. Maar waar moet je nu aan denken als je op zoek gaat naar een passende huurder? Wanneer je op zoek gaat naar een huurder, kun je een (online) advertentie plaatsen. Voor het vinden van de juiste huurder is het belangrijk dat je advertentie compleet en overzichtelijk is. Wees open en transparant en zorg ervoor dat de volgende aspecten terugkomen in je advertentie:

• Heldere, duidelijke foto’s van de ruimte die je verhuurt, maar ook van de gezamenlijke ruimte, de buitenkant van het pand en bij voorkeur de omgeving.
• Een duidelijke uiteenzetting van de kosten. Wat is de kale huur? Welke servicekosten zijn er en wat valt daaronder? Welke kosten komen er eventueel nog bij voor internet en dergelijke? - Een duidelijke beschrijving van de faciliteiten die bij de woonruimte horen, zoals de badkamer, keuken, woonkamer en eventueel tuin of balkon.
• Is er sprake van een borg? Vermeld dat er dan altijd bij, evenals de hoogte van de borgsom.
• Eventuele belangrijke huisregels zoals hierboven genoemd?

Hou de reacties op je geplaatste advertentie in de gaten: hoe sneller je contact opneemt met geïnteresseerde huurders, hoe betrouwbaarder je op hen overkomt.

Ga niet te overhaast te werk. Als verhuurder is het belangrijk om altijd een kennismaking met de huurder te hebben zodat je een inschatting kan maken van het type huurder. Wie weet op die manier beter wie je in huis haalt, letterlijk.

Heb je twijfels over de betrouwbaarheid van je potentieel huurder? Kies dan voor een andere.

De vraag naar woonruimte is dermate groot dat verhuurders een luxepositie hebben geclaimd. Wanneer je twijfels hebt, kun je er ook voor kiezen om een extra borg te vragen, een verklaring van de werkgever op te vragen of een garantiestelling van ouders te eisen. Op die manier bouw je voor jezelf meer zekerheid in.

Samenwerking zoeken met de hogeschool en/of universiteit in de buurt is ook een slimme zet. Daar heeft men vaak goed zicht op studenten die nog een kamer zoeken. Ook kunnen ze uitwisselingsstudenten voordragen, die anders verzanden in een jungle van advertenties in een taal die ze meestal niet machtig zijn. Door de samenwerking met een universiteit of hogeschool aan te gaan, versterk je bovendien je reputatie als verhuurder versterken.

Het vaststellen van een huurprijs is in Nederland aan regels verbonden, deze zijn opgesteld door de huurcommissie en de overheid. Wanneer je ruimtes gaat verhuren, is het belangrijk dat je je goed inleest in de wetten en regels rondom het opstellen van de huurprijs, maar vervolgens ook voor het verhogen van de huurprijs. In Nederland wordt een onderscheid gemaakt tussen de sociale huur en de vrije sector. Bij de sociale verhuursector gelden andere regels dan bij de vrije sector. Bij de sociale sector ben je meer verbonden aan deze regels en wordt de huurder beter beschermd door de wet.

Er zijn verschillende factoren van belang wanneer je de maximale huurprijs berekent. Er wordt rekening gehouden met het feit of de woning zelfstandig of onzelfstandig is. Een onzelfstandige woning heeft bijvoorbeeld een gedeelde voordeur, keuken en badkamer. Bij een zelfstandige woning heb je eigen voorzieningen en een afsluitbare voordeur, ook al komt deze wellicht uit in een gemeenschappelijke ruimte, zoals bijvoorbeeld bij een appartementencomplex. Ook wordt er gekeken naar de oppervlakte van de kamer(s) en de functie ervan. Tot slot wordt er ook gekeken naar de aanwezigheid van centrale verwarming, sanitaire voorzieningen en eventuele buitenruimte zoals een tuin of een balkon.

Wanneer je geschikte huurders hebt gevonden, is het belangrijk dat zij, voordat ze de woning in kunnen een huurcontract tekenen. Zoals gezegd, bestaat er in Nederland veel regels en bescherming voor de huurder. Het is dus erg belangrijk dat je als verhuurder goed aandacht besteedt aan het opstellen van je huurcontract. Laat je ook hier weer goed informeren en gebruik niet zomaar een standaard format van internet, zonder dit aan te vullen met wat voor jouw pand van belang is.

Bij het opstellen van een huurcontract is het belangrijk dat je de volgende aspecten zeker laat terugkomen:

• NAW huurder en verhuurder en de gegevens van (het (te gebruiken onderdeel van) het pand
• Specificatie van de huurkosten en servicekosten. Let op! Zorg je dat je servicekosten separaat vermeld op het huurcontract en specificeert waar de kosten voor zijn. Denk er ook aan om de borg te beschrijven, het betaaltermijn en de betaalwijze.
• Afspraken rondom het onderhoud van het pand (zie paragraaf 8 van dit artikel)
• Ingangsdatum, einddatum en wettelijke opzegduur
• Handtekening van de huurder en verhuurder

Als verhuurder zijn er veel regels en wetten waar je je aan moet houden. In Nederland geniet de huurder van huurbescherming. Hoewel huurders goed beschermd zijn, is het natuurlijk jouw pand. Daarom is het belangrijk om in het contract ook toe te voegen welke afspraken je wilt maken over schoonmaak, wijze van opzeggen, huisdieren, coöptatierecht en aanpassingen in de woning. Mag de huurder een muur schilderen en hoe wil je dat de ruimte wordt opgeleverd wanneer de huurder weer vertrekt?

Wanneer je een kamer in je eigen huis of als hospita wilt verhuren, gelden er ook weer andere regels. Laat je daarom goed informeren door de gemeente wat er van jou wordt verwacht en wat je rechten en plichten zijn in dat geval.

Maak je rendementsberekening altijd op basis van de huurcommissieprijs

Het is belangrijk om als vastgoedbelegger je rendement te bereken met een vastgestelde huurprijs aan de hand van het puntensysteem, ook wel woningwaarderingsstelsel, van de overheid. Je vindt dit op de site van de huurcommissie. Wijk je af van deze huurprijs, kan het zijn dat je in de problemen komt. Wanneer jouw huurprijs hoger is dan wettelijk is vastgesteld, staat het de huurder vrij om hiervan melding te maken bij de huurcommissie, waarop een verlaging en zelfs terugbetaling het gevolg kan zijn.

In Nederland zijn er ook huurteams actief. Dat zijn bedrijven die erop gericht zijn om onrechtmatige huurprijzen op te sporen en aan de kaak te stellen. Wanneer je als verhuurder te veel huur vraagt van je huurders, kunnen ook zij hier acties op uit zetten. Belangrijk om te weten is dat deze huurteams jou als verhuurder daarna in de gaten zullen blijven houden. Hou je dus aan de wettelijke gestelde bepalingen.

Er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen op de regel. Wanneer jij met de huurder overeen kan komen dat je een hogere huur vraagt omdat je een volledige service en hoogstaande kwaliteit levert, is dit mogelijk. Zorg er echter altijd voor dat je deze overeenkomst goed vastlegt in het huurcontract.

In sommige gevallen kan er sprake zijn van contractbreuk. De huurder houdt zich niet aan de gemaakte afspraken en wil vertrekken. Dit kan natuurlijk komen door het afbreken van een studie, een reis door het buitenland of een andere onvoorziene omstandigheid. Het is belangrijk om je goed te realiseren hoe je hier als verhuurder mee om kan en wil gaan. In het geval van contractbreuk heb je als verhuurder rechten; zo mag je bijvoorbeeld de borgsom houden, eisen dat er een nieuwe huurder wordt aangedragen of eisen dat de huurder tot de afgesproken tijd huur blijft betalen. In alle gevallen doe je er goed aan om samen tot een oplossing te komen.

Een belangrijk deel van het verhuren is een juiste berekening van de servicekosten. Jij wilt immers winst maken. Bij het berekenen van je rendement hou je al rekening met de servicekosten en overige kosten die je maandelijks kwijt bent voor het pand. Deze kun je doorberekenen naar de huurder. Maar niet alle kosten mogen worden doorberekend naar de huurder. Bij het berekenen van de servicekosten, dien je rekening te houden met een aantal aspecten.

Je mag als verhuurder geen winst maken op de servicekosten, zorg dus voor goede berekeningen en specificaties.

Het is dus goed om te weten dat niet alle kosten die jij hebt als eigenaar van het pand mogen worden doorberekend op de huurder. Kosten als onroerendezaakbelasting (OZB) en riool- en afvalheffingen vallen namelijk niet direct onder de servicekosten. Bepaalde kosten en heffingen, zoals afvalverwerking, mag je wel doorbereken naar de huurder, maar je moet dan zorgen voor een goede specificatie van deze kosten. Je moet immers naar de huurder kunnen verantwoorden waarom deze kosten vallen onder het verbruik van de huurder.

De volgende kosten vallen wel onder de servicekosten:

• Gas, water en elektriciteit

• Administratiekosten (max 5% van totaalsom)

• Huismeester

• Schoonmaakkosten

• Internetaansluiting

• Stoffering

  Wanneer je de woning verhuurt aan éen gezin is het doorberekenen van de kosten simpel. Wanneer je echter meerdere kamers verhuurt in hetzelfde pand, vraagt dit om een goede berekening waarbij je als verhuurder rekening moet houden met de verdeelsleutel van de huurcommissie. De kosten moeten eerlijk verdeeld worden over de huurders op basis van het gebruik van de woning en het oppervlak van de gehuurde ruimte.

Wanneer jouw beleggingspand een appartement is, heb je hoogstwaarschijnlijk te maken met een VVE (Vereniging van Eigenaren). Al eerder noemde we de VVE als een belangrijke factor om rekening mee te houden alvorens over te gaan tot de investering. Wanneer er immers in het regelement is vastgelegd dat verhuur van de woning niet is toegestaan, heb je als investeerder natuurlijk minder opties. Alvorens je een pand koopt, is het belangrijk om alle documenten en verslaglegging van de VVE op te vragen en goed door te lezen: zijn ze actief? Zijn ze gezond en is er een reservefonds voor groot onderhoud?

Niet alle kosten voor de VVE kun je verhalen op de huurders. Wanneer het gaat om de verlichting in de gemeenschappelijke ruimtes zoals ontvangst of de hal, mag je dit doorberekenen in de servicekosten van de huurder. Ook kosten voor bijvoorbeeld het onderhoud van lift, vallen daaronder omdat de huurder hier dagelijks gebruik van maakt. Wanneer het echter gaat over het reservefonds voor vervanging van het dak of ander groot onderhoud, is dit voor rekening van de verhuurder, als (mede)eigenaar van het pand.

Een VVE houdt in de meeste gevallen tweemaal per jaar een vergadering waarin de cijfers worden doorgenomen en belangrijke beslissingen gemaakt kunnen worden. Zorg dat je als vastgoedbelegger en dus eigenaar van het pand aanwezig bent bij deze vergaderingen of zorg dat iemand jou vertegenwoordigd, bijvoorbeeld jouw beheerder van het pand. Je wilt namelijk niet voor onaangename verrassingen komen te staan.

Het besluit kleine herstellingen is een wetsartikel wat bepaalt welke onderhoudswerkzaamheden voor de rekening van de huurder vallen en welke voor de verhuurders. Wanneer het gaat om een kraan, een slot etc. Het is belangrijk om deze bepalingen ook zoveel mogelijk vast te leggen in je huurovereenkomst om onnodige discussie te voorkomen. Leg vast dat klein onderhoud voor de rekening van de huurder valt en groot onderhoud bij de verhuurder. Wanneer je graag een specificatie wilt vastleggen kun je een voorbeeld vinden op de site van de rijksoverheid over onderhoud.

Als verhuurder ben jij verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en uiteraard wil je ook dat jouw beleggingspand in een goede staat verkeerd. In het besluit kleine herstellingen wordt vastgesteld dat het buitenschilderwerk, het vervangen van scharnieren, sloten, technische installaties en verlichting, maar ook het vervangen en repareren van bijvoorbeeld de schoorsteen, oprit en regenafvoeren voor de rekening van de verhuurder zijn. Het gaat hierbij om groot onderhoud. Wanneer het gaat om het witten van de binnen muren, kleine reparaties zoals kranen, sloten en het schoonhouden van de woning is dit de verantwoordelijkheid van de huurder. Zorg dat je goed op de hoogte bent van de wet- en regelgeving om te voorkomen dat hier een discussie over ontstaat.

Maak samen met een makelaar een onderhoudsplan voor de langere termijn.

Jouw rendement blijft afhankelijk van de staat van de woning. Afhankelijk van de staat bij aankoop, maar ook afhankelijk van jouw mogelijkheden tot investering, is het van cruciaal belang om een onderhoudsplan te maken voor de langere termijn. Doe dit samen met een makelaar en/of laat je informeren door een betrouwbare aannemer.

Een onderhoudsplan is maatwerk, elk pand is immers uniek.

Een onderhoudsplan stel je op zodat je niet voor financiële verassingen komt te staan en goed zicht hebt op je investering voor dit moment maar ook voor de toekomst. In het onderhoudsplan neem je op welke aanpassingen, verbouwingen of renovaties er in de komende jaren nodig zal zijn om jouw pand in een goede staat te behouden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het vervangen van de Cv-ketel, het buitenschilderwerk, het vervangen van het dak of eventuele verbouwingen die jouw rendement op de langere termijn kunnen verhogen.

Afhankelijk van jouw investeerdersprofiel zal je ook jouw onderhoudsplan moeten afstemmen op je wensen en plannen. Wilje als verhuurder aan de top blijven, dan moet je blijven investeren om de juiste kwaliteit van het pand te behouden. Wanneer jij een hoge huur wil vragen, zal je ervoor moeten zorgen dat jouw pand altijd van hoge kwaliteit blijft. Dat betekent meer investeren.

Tevreden huurders zijn cruciaal voor het succes van je vastgoedbelegging.

Een tevreden huurder zorgt immers op verschillende gebieden voor succes. Wanneer jij als verhuurder zorgt voor een goede service, eerlijke prijs en goed onderhoud, zal een huurder minder snel geneigd zijn om naar de huurcommissie te stappen, worden er snel nieuwe huurders gevonden wanneer zij willen vertrekken (de beste reclame is immers mond-op-mond-reclame) en bovendien kun je in veel gevallen, wanneer je goed contact hebt met de huurder én goede service levert ook een goede huurprijs vragen voor het verhuren van je vastgoedbelegging.

Hoe belangrijk het is om je huurder tevreden te houden in een goed onderhouden pand. Bij achterstallig onderhoud heb je snel kans op klachten, wat voor beide partijen frustraties oplevert en veel onnodige energie en tijd kost. Zorg dan ook voor duidelijke regels, een eerlijke huur en een pand dat in goede staat verkeert, dan heb je tevreden huurders met een prettige samenwerking tot gevolg.

Sommige verhuurders, zeker wanneer zij verhuren aan expats, zorgen voor een extra service. Ze maken de huurder wegwijs in het land en de stad. Zorgen dat zij weten waar ze terecht kunnen en zijn beschikbaar voor vragen wanneer iets onduidelijk is. Wanneer iemand uit het buitenland komt, heeft hij of zij waarschijnlijk weinig bezittingen bij. Een gemeubileerde kamer, met bedlinnen en handdoeken, een televisie en eventueel zelfs een fiets beschikbaar geeft de expat direct een prettig gevoel. En onthoud daarbij altijd: wat jij als verhuurder doet en uitstraalt, is jouw visitekaartje voor de toekomst.

De fiscale voordelen van beleggen in verhuurde woningen zitten hem voor particuliere beleggers natuurlijk in de onbelaste waardestijging van een in privé gehouden woning én het inkomen wat je uit verhuur vergaard, wat eveneens onbelast is in box 3. Maar er kunnen ook nadelen zitten aan de belegging. Zo zijn de onderhoudskosten en de hypotheekrente niet aftrekbaar. Het is daarom erg belangrijk dat je je altijd goed laat informeren over belasting. Laat je altijd bijstaan door een belastingadviseur om te zorgen dat, ook op het gebied van belasting, jouw rendement zo hoog mogelijk is. Bovendien kan het natuurlijk altijd voorkomen dat de huizenmarkt inzakt en de waarde van de woning juist daalt. Een ander voordeel is dat de woningmarkt erg transparant is. Je kunt de WOZ-waarde en transactieprijzen gemakkelijk opvragen, dit is bijvoorbeeld lastiger wanneer je een kantoorpand wil kopen als belegging.

Het energielabel van de woning is daarbij belangrijker dan ooit. Commercieel vastgoed moet energielabel A, B of C hebben. Een hypotheekverstrekking wordt lastig wanneer het energielabel lager dan C is, iets wat na 2023 vrijwel onmogelijk zal worden. Banken willen hun financieringsbeleid vergroenen, ook voor niet-commercieel vastgoed zoals woningen.

Een belangrijk aspect bij de jaarlijkse belastingaangifte is de WOZ-waarde van je pand. Let goed op wanneer je deze WOZ-beschikking van de gemeente krijgt want je hebt maar zes weken om in bezwaar te gaan wanneer jij het niet eens bent met de waarde. Deze waarde is namelijk van cruciaal belang bij de belastingaangifte. Laat je altijd goed informeren bij de belastingaangifte om het optimale rendement uit jouw vastgoedbelegging te halen.

Al eerder hebben we genoemd dat wanneer je te actief bezig bent met je vastgoedinvestering de belastingdienst dit als werkzaamheden kan gaan zien waardoor je in box 1 komt te vallen. Wanneer je als bedrijf of BV aan de slag gaat is dit niet erg, maar wanneer je als particulier juist op een relatief makkelijk manier je geld wilt investeren is dit niet langer voordelig. Het is dus belangrijk om de werkzaamheden rond jouw beleggingspand waar mogelijk uit te besteden. Je kunt dan denken aan bedrijven die voor jou aan de slag gaan met het vinden van geschikte huurders, zoals Housing Anywhere of University Housing maar ook bedrijven of personen die uit jouw naam het pand gaan beheren. Zij zijn dan het eerste aanspreekpunt voor huurders wanneer zij vragen hebben maar zijn ook verantwoordelijk voor het onderhoud aan jouw pand.

Een huisbaas of beheerder is het eerste aanspreekpunt voor jouw huurders. Dit kan een particulier iemand zijn maar ook een bedrijf dat panden beheert. Hij of zij is verantwoordelijk voor het onderhoud van het pand, maar houdt ook de vergunningen en veiligheid in de gaten. Wanneer er reparaties moeten worden uitgevoerd of wanneer er klachten zijn, zullen de huurders als eerste met de huisbaas in gesprek gaan. Op deze manier heb jij als vastgoedbelegger en eigenaar van het pand weinig omkijken naar het pand en bovendien voorkom je dat je werkzaamheden in box 1 vallen waardoor je belastingvoordeel vervalt. De optimale manier om passief te beleggen in de woningmarkt.

Disclaimer: Uniek vastgoedstuk is uniek. Dus elke vastgoedbelegging is ook uniek. Hoewel bovenstaande informatie gebaseerd is op feiten en succesvolle ervaringen, kunnen er geen rechten en/of garanties uit verleend worden. Beleggen, in welke vorm dan ook, blijft altijd een risico. Laat je daarom goed informeren.

Meer advies voor verhuurders en vastgoedbeheerders, maximaal één email per week? Vul je gegevens hier in: