En España, los propietarios de viviendas tienen derecho a subir el alquiler de sus propiedades. Sin embargo, existen restricciones legales que limitan la cuantía de esas subidas. En este artículo, abordaremos cómo calcular y cuándo comunicar la subida del alquiler en 2023, y responderemos a las preguntas más habituales entre los propietarios, para que no tengas ninguna duda cuando decidas anunciar tu vivienda de alquiler.

¿Cuál es el límite a la subida del alquiler?

Ésta es una de las dudas más frecuentes entre los propietarios de viviendas de alquiler. Antes de nada, conviene aclarar que, en términos generales, las subidas del alquiler dependen del contrato. Y, en la mayoría de los contratos, se da uno de los siguientes dos escenarios:

• El contrato no dice nada sobre la actualización anual de la renta: en este caso, no se puede subir el alquiler;
• El contrato vincula la subida del alquiler al IPC anual: en este caso, el alquiler se actualizará el porcentaje correspondiente a cada año.

Pero, incluso en estos últimos casos, hay unas limitaciones legales que conviene aclarar.

La subida del alquiler en 2023 y en 2024

La situación económica y del mercado inmobiliario en España ha llevado a la aprobación de una nueva Ley de Vivienda que incluye unos límites extraordinarios a las subidas del alquiler. Esto se debe a que el IPC estaba subiendo de un modo desorbitado y, para muchos inquilinos, las subidas eran difíciles de asumir.

Esta nueva ley ha establecido que todos los contratos de alquiler que cumplan año antes del 31 de diciembre de 2023 sólo podrán actualizar su renta un máximo de un 2%. Y, para el año 2024, el límite de la subida se ha establecido en un punto más, un 3%.

A partir de esa fecha, todavía no se ha decidido lo que sucederá. La nueva Ley de Vivienda establece que sea el Instituto Nacional de Estadística (INE) el que desarrolle un nuevo índice para la actualización de las rentas, pero esto está aún pendiente de concretarse.

¿Cuáles son las excepciones a los límites de la subida del alquiler?

Sin embargo, en los nuevos contratos de alquiler de inmuebles en zonas tensionadas, los propietarios pueden subir el alquiler hasta un 10% si el contrato tiene una duración de al menos 10 años.

También pueden subir el precio un máximo del 10% si la vivienda ha sido rehabilitada durante los dos años anteriores y las obras realizadas cumplen ciertas condiciones de eficiencia energética y mejora de la accesibilidad.

En tercer lugar, los propietarios pueden subir el alquiler hasta un 10% si el contrato incluye un derecho de prórroga de al menos 10 años al que el inquilino puede acogerse voluntariamente.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Este término, que se recoge en las excepciones que la ley contempla para las subidas del alquiler y que tanto ha dado qué hablar, merece sus pertinentes puntualizaciones.

Las zonas tensionadas son las áreas geográficas en las que se ha producido un crecimiento desmedido y continuo de los precios de alquiler, en contraposición con el nivel de ingresos de los residentes.

Estas áreas pueden ser tan grandes como una ciudad completa o tan pequeñas como un distrito concreto dentro de una ciudad. El propósito de esta designación es identificar las áreas en las que la vivienda se está volviendo inaccesible para los residentes, a fin de implementar medidas que ayuden a controlar y regular los precios de alquiler.

Con la nueva Ley de Vivienda, las autoridades responsables de declarar cuáles son las zonas tensionadas serán los gobiernos de las Comunidades Autónomas correspondientes, con base en los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística acerca del IPC y con otra información que recopilen sobre los precios de los alquileres.

¿Cuándo se debe comunicar la subida del alquiler?

La subida del alquiler debe ser comunicada al inquilino con al menos 30 días de antelación a su entrada en vigor. Esto significa que el propietario debe notificar al inquilino la subida del alquiler antes de que se aplique la nueva renta.

La comunicación de la subida del alquiler debe realizarse por escrito y debe incluir la siguiente información:

• La cuantía de la subida.
• La fecha de entrada en vigor.
• El índice de referencia utilizado para calcular la subida.

¿Cómo se debe informar al inquilino de la subida del alquiler?

Para que la actualización sea efectiva y legal, la comunicación de la subida del alquiler ha de realizarse por correo certificado, burofax o correo electrónico con acuse de recibo, aunque también se puede comunicar personalmente al inquilino.

¿Qué sucede si el propietario no comunica la subida del alquiler?

Si el propietario no comunica la subida del alquiler con al menos 30 días de antelación, la subida no será válida y, en el caso de los contratos de alquiler de viviendas en zonas tensionadas, la comunicación de la subida del alquiler debe realizarse con al menos 60 días de antelación.

Y ¿qué pasa si el inquilino no acepta la subida del alquiler?

Si el inquilino no acepta la subida del alquiler, pero sigue pagando la renta, el contrato de alquiler continuará vigente con la renta actual. Sin embargo, el propietario puede iniciar un procedimiento judicial para defender la subida solicitada. En este caso, el propietario tendrá que demostrar que la subida del alquiler es legal y está justificada.

Otro caso es que la vivienda de alquiler esté en una zona tensionada. En esos casos, si los inquilinos consiguen demostrar que la subida es abusiva, incluso podrían reclamar una indemnización equivalente a seis meses de alquiler a los propietarios.

Al no existir una obligación para el inquilino en este sentido, cabe la posibilidad de que se inicie un conflicto que pueda alargarse durante meses antes de la resolución del contrato o del desahucio. Por esta razón, lo más recomendable para los propietarios es que consulten con un abogado o con un gestor inmobiliario, para que las comunicaciones y las negociaciones sobre las subidas sean lo más efectivas y seguras.

¿Cómo calcular el IPC del alquiler y cuándo aplicar la subida?

En realidad, la LAU no determina ningún índice para calcular las actualizaciones de los alquileres, aunque el índice más utilizado habitualmente es el IPC (Índice de Precios de Consumo). Las actualizaciones y subidas con este índice se aplican de forma anual y se producen el mismo día del año en que se firmó el contrato. Por ejemplo, si un contrato de alquiler se firmó el 1 de enero de 2023, la actualización de la renta se producirá el 1 de enero de 2024.

El porcentaje de subida de IPC se calcula en función del índice correspondiente a los dos meses anteriores a la fecha de actualización. Manteniendo el mismo caso anterior, si la actualización de la renta se produce el 1 de enero de 2024, para calcular el IPC del alquiler se tomarán los datos de noviembre y diciembre de 2023. En este caso, si la renta era de 1000€ mensuales y el IPC ha subido un 1,6% en estos dos últimos meses, la actualización dejará el alquiler mensual en 1016€.

Al igual que en otros escenarios, las subidas del alquiler según el IPC están limitadas al 2% en 2023 y al 3% en 2024. En cuanto a las comunicaciones que tienen que efectuar los propietarios y los pasos a seguir si los inquilinos rechazan la subida del alquiler, son similares.

¿Estás pensando en subir el alquiler de tus propiedades?

Como hemos visto, las subidas del alquiler de una vivienda pueden resultar sencillas si se hacen de acuerdo a la normativa vigente. Pero, en un mercado tan cambiante como éste y con las distintas excepciones que existen, hay veces en las que no resulta tan sencillo. Por esto, conviene estar al tanto de las leyes de vivienda actuales y, en caso de duda consultar con un experto inmobiliario que ayude a prevenir los conflictos con los inquilinos o procesos judiciales.

Nuestra mejor recomendación es que lo dejes todo por escrito y que tu contrato de alquiler refleje cómo y cuándo se llevarán a cabo las subidas del alquiler. De esta manera, evitarás los problemas y podrás anunciar tu piso con total tranquilidad en una página como HousingAnywhere.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.