Como propietarios de viviendas de alquiler, es necesario tener en cuenta alguna de las situaciones más complicadas que pueden presentarse. Una de ellas es la del desahucio del inquilino, cuyas causas y circunstancias pueden variar. En este artículo, abordaremos este tema, analizando los distintos escenarios y cómo prevenir una situación tan incómoda para ambas partes.

¿Qué es un desahucio?

El desahucio es un procedimiento judicial por el que el propietario de una vivienda puede recuperar la posesión del inmueble si el inquilino no cumple con sus obligaciones, como el pago del alquiler o la conservación y mantenimiento del mismo.

¿Cuáles son las causas que pueden ocasionar un desahucio?

Entre las causas más habituales para motivar un desahucio, encontramos las siguientes:

• Impago del alquiler: El desahucio por impago del alquiler es la causa natural por la que se inicia un desahucio de un inquilino de la vivienda que ocupa. En los contratos de alquiler, se estipula una renta mensual que debe ser abonada en la fecha correspondiente y, en caso de que el inquilino no pague, el propietario puede reclamar la devolución de la vivienda.
• Incumplimiento del contrato: Si el inquilino incumple alguna de las cláusulas establecidas en el contrato, más allá del pago del alquiler, el propietario también puede solicitar su desahucio. Entre las cláusulas más habituales en este sentido, encontramos la que prohíbe subarrendar la vivienda o la que obliga a los inquilinos a realizar obras de conservación en la misma.
• Ocupación ilegal: En la actualidad, éste es uno de los temas que más preocupa a los propietarios de viviendas y por los que se desahucia a los inquilinos que están residiendo en un inmueble sin tener un contrato de arrendamiento válido.

¿Cómo es el proceso de desahucio?

El desahucio es un proceso largo, para el que se requieren distintos pasos y procedimientos. El primero de ellos es la presentación de una demanda por parte del propietario ante el juzgado de primera instancia. En esta demanda, el propietario o su representante deben incluir los siguientes documentos:

• Contrato de arrendamiento: El contrato de alquiler es el documento que acredita la relación contractual entre el propietario y el inquilino.
• Certificado de deuda: Documento emitido por el propietario que acredita el impago de la renta.
• Otros documentos que acrediten el incumplimiento del contrato: Si el desahucio se inicia por un motivo distinto al impago de la renta, es necesario presentar los documentos que acrediten el incumplimiento del contrato.

Una vez presentada la demanda, el juzgado citará a las partes a una vista oral. En la vista oral, el propietario tendrá que probar los hechos que alega en la demanda. Si el juez considera que los hechos están probados, dictará una sentencia de desahucio.

La sentencia de desahucio puede ser recurrida ante la Audiencia Provincial. Si el recurso es desestimado, el inquilino tendrá un plazo de 10 días para abandonar la vivienda. Si el inquilino no abandona la vivienda en el plazo establecido, el juzgado ordenará su lanzamiento.

Etapas del proceso de desahucio

El proceso de desahucio se puede dividir en las siguientes etapas:

1. Presentación de la demanda: El propietario debe presentar una demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra la vivienda. La demanda debe incluir los documentos mencionados anteriormente.
2. Contestación a la demanda: El inquilino tiene un plazo de 20 días para contestar a la demanda. En su contestación, el inquilino puede negar los hechos alegados por el propietario o aportar nuevos hechos que puedan modificar el resultado del juicio.
3. Vista oral: El juzgado citará a las partes a una vista oral. En la vista oral, el propietario y el inquilino tendrán la oportunidad de exponer sus argumentos y presentar las pruebas que consideren oportunas.
4. Sentencia: Tras la vista oral, el juez dictará una sentencia. Si el juez considera que los hechos alegados por el propietario están probados, dictará una sentencia de desahucio.
5. Ejecución de la sentencia: Si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, el propietario puede solicitar al juzgado que ordene su lanzamiento. El lanzamiento es la expulsión del inquilino de la vivienda por la fuerza.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de desahucio?

El plazo del proceso de desahucio puede variar en función de la causa que lo motive y de la carga de trabajo del juzgado. En general, el proceso de desahucio por impago de alquiler puede durar entre 6 y 12 meses.

¿Cómo se puede desahuciar a un inquilino sin contrato escrito?

En el caso de que el propietario quiera desahuciar a su inquilino y no tenga un contrato escrito como prueba que avale esa relación, existen otras alternativas. Para probar el vínculo existente, los jueces pueden solicitar otras pruebas, como los justificantes de pago de la renta mensual, preferiblemente de las transferencias bancarias, u otras pruebas como pudieran ser la presencia de testigos del acuerdo, mensajes de correo electrónico, SMS, whatsapp, etc.

En cambio, si no existiera ninguna prueba que se pudiera aportar, la vía que le quedaría al propietario sería presentar una demanda de desahucio por precario. En este supuesto, el propietario tendría que renunciar a las mensualidades que quedaran pendientes de pagar, si es que las hubiera, ya que la figura del precario establece que el propietario da su consentimiento al uso gratuito del inmueble.

¿Existen alternativas al desahucio?

Los desahucios son procedimientos incómodos para ambas partes, por lo que muchos propietarios tratan de evitar el proceso judicial y buscar una alternativa.

De modo general, existen dos tipos de alternativas al desahucio:

• Acuerdos con el inquilino: En algunos casos, el propietario y el inquilino pueden llegar a un acuerdo que ponga fin a la situación. Por ejemplo, el inquilino puede estar dispuesto a pagar la deuda o a abandonar la vivienda de forma voluntaria. Esto se puede hacer mediante distintos tipos de acuerdo, ya sea de mediación, de conciliación, de moratoria, de reducción de la renta o de ampliación del plazo de alquiler.
• Intermediación de terceros: En otros casos, puede ser posible llegar a un acuerdo con la mediación de un tercero, como una asociación de propietarios, un sindicato de inquilinos o un mediador profesional.

Las alternativas al desahucio pueden ser beneficiosas para ambas partes. Para el propietario, porque pueden evitarle los costes y los trámites del proceso judicial. Para el inquilino, porque pueden evitarle el riesgo de ser desahuciado y tener que abandonar su vivienda.

¿Qué medidas preventivas puedes tomar antes de llegar a un desahucio?

Sabemos que los procesos de desahucio son uno de los mayores miedos para los propietarios de viviendas. Por este motivo, recomendamos que se tomen algunos consejos, sobre todo si se opta por alquilar un piso sin inmobiliaria:

• Realizar una selección adecuada del inquilino: Es importante asegurarse de que el inquilino es solvente y que tiene la intención de cumplir con sus obligaciones contractuales. Para ello, es recomendable solicitar al inquilino una documentación que acredite su situación laboral y económica, así como sus referencias de otros arrendadores.
• Redactar un contrato de arrendamiento claro y completo: El contrato de arrendamiento debe establecer claramente las obligaciones de las partes, incluyendo el pago de la renta, el uso de la vivienda y el mantenimiento de la misma. Es importante que el contrato se redacte por un abogado especializado en derecho inmobiliario.
• Mantener una comunicación fluida con el inquilino: Es importante mantener una comunicación fluida con el inquilino para resolver cualquier problema que pueda surgir durante el arrendamiento. Si el inquilino tiene dificultades para pagar la renta, es importante intentar llegar a un acuerdo antes de iniciar un proceso de desahucio.

Otras medidas preventivas que pueden ayudar a evitar un proceso de desahucio son:

• Consultar el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM): El FIM es una base de datos que contiene información sobre los inquilinos que han tenido problemas de impago en el pasado. Consultar el FIM puede ayudar a evitar alquilar la vivienda a un inquilino moroso.
• Contratar un seguro de impago de alquiler: Un seguro de impago de alquiler puede ayudar a cubrir los costes del proceso de desahucio y de la recuperación de la vivienda si el inquilino no paga la renta.

¿Cuál es la diferencia entre un desahucio y un desalojo?

El desahucio es un procedimiento judicial por el que el propietario de una vivienda o local de alquiler puede recuperar la posesión del inmueble si el inquilino no cumple con sus obligaciones, como el pago del alquiler o la realización de obras de conservación.

El desalojo, por su parte, es la expulsión del inquilino de la vivienda por la fuerza. El desalojo puede ser ordenado por el juez en un proceso de desahucio, pero también puede ser ordenado por el juez en otros casos, como en casos de ocupación ilegal de la vivienda.

En resumen, el desahucio es un procedimiento judicial que puede conllevar el desalojo del inquilino, mientras que, para el desalojo, no hay necesidad de que se haya iniciado un procedimiento judicial.

Explora todas las vías antes de llegar a un desahucio

Esperamos que este artículo haya resuelto tus dudas acerca de los desahucios de un inquilino de una vivienda de alquiler. Por último, queremos recordar que el desahucio es una medida extrema que debe tomarse como último recurso, cuando ninguna de las alternativas disponibles hayan funcionado.

De todas maneras, tomando una serie de medidas y precauciones, estamos seguros de que podrás encontrar al inquilino adecuado y alquilar tu piso con total tranquilidad con HousingAnywhere.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.