Befristung von Mietverträgen in Österreich

Erfahre was du als Vermieter bei der Befristung von Mietverträgen beachten solltest.

Paulin

3 Minuten Lesezeit

·

Aktualisiert am 15 Mai 2024

·

Vor der Vermietung

Bei der Vermietung einer Immobilie stehen Vermietern verschiedene Vertragsmodelle zur Verfügung. Immer häufiger greifen Vermieter zum befristeten Mietvertrag. Laut Angaben der Arbeiterkammer sind derzeit sieben von zehn Mietverträgen außerhalb des geförderten Wohnbaus zeitlich befristet. Bei der Befristung von Mietverträgen gibt es unterschiedliche Regelungen, die du beachten solltest.

Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag, der für eine vereinbarte Zeitdauer gültig ist. Dieser Mietvertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sollte die Befristung schriftlich festgehalten werden.

Bei der Befristung von Mietverträgen gelten folgende Regelungen:

• Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG: Hier gilt sowohl bei der Hauptmiete als auch bei der Untermiete eine Mindestbefristung von drei Jahren. Kürzere Befristungen sind nicht rechtswirksam. Längere Befristungen von Mietverträgen sind jedoch zulässig.

• Wohnungen, die nicht im Anwendungsbereich des MRG bzw. des WGG liegen: Hier gibt es keine Mindestbefristung oder maximale Befristung des Mietverhältnisses. Mietverträge können in diesen Fällen beliebig befristet werden.

Ja, bei Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG verlängert sich der Vertrag automatisch um drei Jahre, wenn der Mieter nicht kündigt. Um sicherzustellen, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich freigibt, können Vermieter in den letzten sechs Monaten vor Ablauf der Befristung einen Übergabsauftrag bei Gericht beantragen.

Nach der zweiten Verlängerung geht der befristete Mietvertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis über.

Ein befristeter Mietvertrag wird dann unbefristet, wenn er nach Ablauf der letzten Verlängerung nicht gekündigt oder verlängert wird.

Eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich. Dazu zählen beispielsweise Mietrückstände oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnfriedens. Für eine Kündigung muss jedoch eine vertragliche Vereinbarung vorliegen.

Ja, bei Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG kann der Mieter den befristeten Mietvertrag unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist vorzeitig kündigen. Dies ist jedoch gemäß § 29 des MRG erst nach dem ersten Jahr des Mietverhältnisses möglich.

Bei Immobilien, die nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen, ist eine vorzeitige Kündigung nur möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Um eine automatische Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses zu verhindern, muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Aufforderung zur Räumung zukommen lassen. Zieht der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags nicht aus, kann der Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf des Mietvertrags eine Räumungsklage einreichen.

Befristete Mietverhältnisse bieten Vermietern verschiedene Vorteile:

• Planungssicherheit: Der Vermieter weiss, wann der Mietvertrag endet und kann dementsprechend planen.
• Flexibilität: Der Vermieter kann die Immobilie nach Ablauf der Befristung selbst nutzen oder neu vermieten.
• Potenzielle Mieterhöhung: Bei Neuvermietung kann der Vermieter die Miete an den aktuellen Marktwert anpassen.
• Vermeidung von langwierigen Kündigungsverfahren: Der Mietvertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.

Allerdings müssen Vermieter auch folgende Nachteile berücksichtigen:

• Niedrigere Mieteinnahmen bei Altbauten: Bei befristeten Mietverträgen im MRG liegt die Miete bis zu 25% unter dem Richtwert.
• Potenzielle Schwierigkeiten bei der Mieterhöhung: Während der Laufzeit des befristeten Mietvertrags ist die Mieterhöhung nur eingeschränkt möglich.
• Risiko von Leerstand: Wenn ein befristetes Mietverhältnis endet und der Vermieter keinen neuen Mieter findet, kann dies zum Leerstand führen, was zu Einnahmeausfällen und zusätzlichen Kosten für den Vermieter führen kann.
• Komplexität der rechtlichen Regelungen: Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre befristeten Mietverträge den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

• Kündigungsrecht des Mieters: Der Mieter hat das Recht, den befristeten Mietvertrag nach Ablauf des ersten Jahres mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen.
• Mindestverlängerungsdauer: Bei der ersten Verlängerung des Mietverhältnisses muss die Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren eingehalten werden. Nach Ablauf dieser Verlängerung geht der Mietvertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis über.
• Befristungsabschlag: Bei befristeten Mietverhältnissen, die im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, müssen Vermieter den Befristungsabschlag beachten. Das bedeutet, dass die errechnete Miete um bis zu 25 Prozent unter dem Richtwert liegen muss.
• Nachträgliche Befristung: Der Vermieter hat kein Recht, das Mietverhältnis nach Abschluss des Mietvertrags nachträglich zu befristen.

Befristete Mietverträge bieten Vermietern in Österreich sowohl Vor- als auch Nachteile. Sie ermöglichen eine gewisse Planungssicherheit und Flexibilität bei der Vermietung. Vermieter können die Immobilie nach Ablauf der Befristung selbst nutzen oder neu vermieten und die Miete an den Marktwert anpassen.

Allerdings müssen Vermieter auch die gesetzlichen Regelungen und potenziellen Einschränkungen vor der Vermietung der Immobilie berücksichtigen. Dazu zählen unter anderem die Möglichkeit des Mieters zur vorzeitigen Kündigung, die Mindestverlängerungsdauer, den Befristungsabschlag und das Risiko von Leerständen.

Vermieter sollten alle Aspekte sorgfältig abwägen und ihre langfristigen Ziele berücksichtigen, bevor sie sich für einen befristeten Mietvertrag entscheiden.

Tipp! Wir empfehlen, sich vor Abschluss eines befristeten Mietvertrags von einem Rechtsexperten beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Interessen des Vermieters bestmöglich gewahrt werden.

Hat ein befristeter Mietvertrag eine Kündigungsfrist?

Ja, Mieter können den befristeten Mietvertrag nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag ungültig?

Ein befristeter Mietvertrag ist ungültig, wenn er für eine Wohnung im Anwendungsbereich des MRG auf weniger als drei Jahre befristet wurde.

Muss ein befristeter Mietvertrag schriftlich sein?

Ja, Mietverträge im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG müssen schriftlich abgeschlossen werden. Bei Immobilien, die nicht in den Anwendungsbereich des MRG oder WGG fallen, ist auch eine mündliche Vereinbarung möglich. Es ist jedoch ratsam, auch in diesen Fällen einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

Für Feedback zu diesem Artikel oder andere Vorschläge schicke bitte eine E-Mail an content@housinganywhere.com