Come funziona il certificato APE per l'affitto?

Vediamo come funziona il certificato APE per l'affitto, come ottenere l'attestato di prestazione energetica, costi e sanzioni per chi non rispetta l'obbligo.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

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Aggiornato il 28 ott 2026

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Proprietari

Per affittare casa in Italia ti serve l'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Devi mostrarlo all'inquilino durante la trattativa, consegnarlo alla firma e citarlo nel contratto con un'apposita clausola. Se non lo fai, rischi sanzioni da €300 fino a €4.000. L'APE lo redige un certificatore accreditato e vale al massimo 10 anni.

Se hai immobili da affittare, qui trovi cosa fare, quanto costa e cosa cambia nel 2026.

In breve

• Per ogni nuovo contratto di locazione oltre i 30 giorni ti servono l'APE e una clausola nel contratto.
• Se affitti un singolo appartamento basta la clausola. Se affitti un intero edificio devi anche allegare l'APE.
• Le sanzioni vanno da €300 a €1.800 se non consegni l'APE e da €1.000 a €4.000 se manca la clausola (dimezzate per contratti fino a 3 anni).
• L'APE vale fino a 10 anni, solo se fai regolarmente i controlli sull'impianto di riscaldamento.
• Il costo è a carico del proprietario e non esiste una tariffa fissa.

L'APE è il documento che indica quanta energia consuma un immobile e in quale classe energetica rientra, su una scala di 10 classi da A4 (la più efficiente) a G. Ha sostituito il vecchio Attestato di Certificazione Energetica (ACE) con il Decreto-legge 63/2013, convertito dalla Legge 90/2013. Le regole oggi in vigore sono nel D.Lgs. 192/2005 e nelle linee guida nazionali del 2015 [link esterno: D.Lgs. 192/2005 su Normattiva].

Nell'APE trovi:

• i dati identificativi dell'immobile
• gli impianti presenti: riscaldamento, raffrescamento, acqua calda, illuminazione e ventilazione
• la classe energetica e l'indice di prestazione energetica globale (EPgl), cioè quanta energia consuma la casa per metro quadro in un anno
• i consumi annui stimati, le fonti di energia usate e le emissioni di CO2
• gli interventi consigliati per migliorare la classe energetica
• i dati del certificatore e del software usato

Per l'inquilino l'APE è un'anteprima delle bollette: una classe energetica alta di solito significa consumi più bassi. Per te è un argomento concreto da usare nell'annuncio, insieme a voci come le spese condominiali.

Ti serve l'APE ogni volta che firmi un nuovo contratto di locazione, sia per un'abitazione sia per un locale commerciale. Devi metterlo a disposizione dell'inquilino quando inizia la trattativa e consegnarglielo alla firma. Serve anche prima di pubblicare l'annuncio, perché gli annunci di affitto devono riportare l'indice di prestazione energetica e la classe.

Cosa devi fare dipende da cosa affitti e per quanto tempo:

La clausola è la frase con cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'APE. Inseriscila sempre nei contratti oltre i 30 giorni, anche se affitti un solo appartamento [link interno: tipi di contratto di affitto].

Alcuni casi particolari:

• Affitti brevi: per i contratti fino a 30 giorni non servono né la clausola né l'allegato [link interno: affitti brevi].
• Annunci: se affitti un'abitazione per meno di 4 mesi all'anno, l'annuncio non deve riportare la classe energetica.
• Compravendita: se decidi di comprare una casa per affittarla, il venditore deve consegnarti l'APE e allegarlo all'atto.

L'APE allegato al contratto non paga un'imposta di registro autonoma. Se alleghi una copia semplice non paghi nemmeno l'imposta di bollo, mentre per una copia autenticata si pagano €16 a pagina (Agenzia delle Entrate, Risoluzione 83/E del 2013 [link esterno: Risoluzione 83/E 2013]). Per il resto delle imposte vedi la guida sulle tasse sull'affitto e quella sulla [link interno: registrazione del contratto di affitto].

Se affitti senza rispettare le regole sull'APE, rischi una multa da €300 a €4.000, a seconda della violazione. Le sanzioni principali sono tre:

• APE non consegnato all'inquilino: da €300 a €1.800, a carico del proprietario.
• Clausola mancante nel contratto di un singolo appartamento: da €1.000 a €4.000, ridotta della metà (da €500 a €2.000) se il contratto dura fino a 3 anni. La paghi insieme all'inquilino, in parti uguali.
• Annuncio senza indice di prestazione energetica e classe: da €500 a €3.000.

Per confronto, nella compravendita la sanzione per clausola o allegato mancanti va da €3.000 a €18.000.

I controlli li fanno la Guardia di Finanza e l'Agenzia delle Entrate, che può contestare la violazione quando registri il contratto. Pagare la multa non chiude la questione: entro 45 giorni devi comunque inviare alla Regione (o Provincia autonoma) la copia dell'APE o la dichiarazione mancante.

L'APE lo rilascia un certificatore energetico accreditato, indipendente da te come proprietario. Possono accreditarsi, tra gli altri, geometri, architetti, ingegneri e periti iscritti all'albo. Ogni Regione tiene il proprio elenco di certificatori.

Per ottenere l'APE:

1. Chiedi più preventivi a certificatori accreditati nella tua Regione e verifica la data di consegna prima di scegliere.
2. Prepara i documenti: dati dell'immobile, visura catastale, planimetria e libretto dell'impianto di riscaldamento con l'ultimo controllo di efficienza.
3. Il tecnico fa almeno un sopralluogo nell'immobile: un APE fatto a distanza non è valido.
4. Il tecnico redige l'APE con un software riconosciuto, lo trasmette alla Regione e te lo consegna.
5. Inserisci classe e indice energetico nell'annuncio, mostra l'APE durante la trattativa e aggiungi la clausola nel contratto.

Per quanto è valido l'APE?

L'APE vale al massimo 10 anni, a condizione che tu faccia regolarmente i controlli di efficienza dell'impianto di riscaldamento. Se salti un controllo, l'attestato scade il 31 dicembre dell'anno successivo alla scadenza mancata. Va rifatto anche dopo lavori che cambiano la classe energetica dell'immobile.

Finché è valido, puoi usare lo stesso APE per più contratti. Se scade, ti serve un nuovo attestato prima di firmare un nuovo contratto o di pubblicare un nuovo annuncio.

Cosa cambia per l'APE nel 2026

A ottobre 2026 ci sono due novità da conoscere:

• Nuovo metodo di calcolo: dal 3 giugno 2026 il DM 28 ottobre 2025 cambia il modo in cui si calcola l'APE. Le classi da A4 a G, il modello dell'attestato e la validità massima di 10 anni restano uguali. Gli APE emessi prima di questa data restano validi fino alla scadenza.
• Direttiva europea "Case Green": l'Italia non ha ancora recepito la direttiva (UE) 2024/1275, che doveva essere recepita entro il 29 maggio 2026. Quando succederà, l'APE passerà a una scala europea da A a G, dove A corrisponde agli edifici a emissioni zero. Fino ad allora valgono le regole attuali.

Nel caso dell'affitto, l'APE è a carico del proprietario. L'obbligo di averlo e le sanzioni per chi non lo consegna ricadono su di te, non sull'inquilino.

Non esiste una tariffa fissa: il prezzo dipende da superficie, tipo di impianti, documenti disponibili e tempi di consegna richiesti. [Inserisci una fascia di prezzo per un appartamento con fonte, "a ottobre 2026".] Il consiglio è confrontare almeno 2 o 3 preventivi scritti e controllare che includano il sopralluogo.

L'APE è lo stesso per affitto e compravendita: costo, tempi e procedura non cambiano in base all'uso che ne fai.

Si può affittare una casa senza APE?

No. Per i contratti oltre i 30 giorni ti servono l'APE e la clausola nel contratto, altrimenti rischi le sanzioni descritte sopra.

Chi paga l'APE in caso di affitto?

Il proprietario. Avere l'APE è un obbligo del locatore, quindi di norma il costo resta a suo carico.

L'APE va allegato al contratto di affitto?

Solo se affitti un intero edificio. Per un singolo appartamento basta la clausola in cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto l'APE.

Serve l'APE per gli affitti brevi?

Per i contratti fino a 30 giorni non servono né la clausola né l'allegato. Se affitti la casa per meno di 4 mesi all'anno, l'annuncio può anche non riportare la classe energetica.

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Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.