El alquiler de un piso puede ser una fuente de ingresos importante para muchos propietarios. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estos ingresos están sujetos a impuestos. Para reducir la carga fiscal, los propietarios pueden deducirse una serie de gastos relacionados con el alquiler.

En este artículo, vamos a explicar cuáles son los gastos deducibles por el alquiler de un piso en España y responder a algunas de las preguntas más habituales al respecto.

¿Cuáles son los gastos deducibles más comunes?

Los gastos deducibles más habituales por el alquiler de un piso en España son los siguientes:

• Gastos de reparación y conservación: Estos gastos incluyen los costes de reparación de daños en el inmueble, así como los costes de mantenimiento y conservación del mismo. Algunos ejemplos son la reparación de una avería en la caldera, la pintura de las paredes o la sustitución de una ventana.
• Gastos de suministros: Estos gastos incluyen los costes de agua, electricidad, gas, teléfono, internet, etc. que se utilizan en el inmueble alquilado, siempre y cuando corran a cargo del propietario.
• Gastos de amortización: Estos gastos se refieren a la depreciación del inmueble con el paso del tiempo. El importe de la amortización se calcula en función del valor catastral del inmueble y de la duración estimada de su vida útil.
• Gastos de tributos y recargos: Estos gastos incluyen el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tasa de basuras, el impuesto sobre el agua y otros impuestos que recaigan en los arrendadores.
• Gastos de defensa jurídica: Estos gastos se refieren a los costes de asesoramiento jurídico o de representación legal en relación con el alquiler del inmueble. Por ejemplo, los costes de un abogado en caso de un desahucio.
• Gastos de hipoteca: los gastos de hipoteca también son deducibles en España. En concreto, se pueden deducir los gastos relativos a los intereses pagados por la hipoteca; la prima del seguro de vida vinculado a la hipoteca; y la prima del seguro del hogar.

Además de estos gastos, también pueden ser deducibles otros gastos relacionados con el alquiler, como los gastos de intermediación inmobiliaria, de redacción del contrato de alquiler, los gastos de publicidad, los gastos de la comunidad de propietarios o los gastos del seguro de impago.

¿Cuáles son los requisitos para deducir gastos por ingresos del alquiler?

Es importante tener en cuenta que no todos los gastos relacionados con el alquiler son deducibles. Para que un gasto sea deducible, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Debe ser necesario para la obtención de los rendimientos del alquiler.
• Debe ser imputable al inmueble alquilado.
• Debe ser cuantificable.
• Debe estar documentado.

En el caso de las hipotecas, además, hay que tener en cuenta otros aspectos:

• Debe tratarse de una hipoteca que se haya utilizado para la adquisición o rehabilitación de una vivienda habitual.
• Los gastos deben haber sido pagados por el titular de la vivienda.
• Los gastos deben estar documentados con facturas o justificantes de pago.

El límite de deducción por el alquiler de una vivienda es del 15% del importe de los ingresos, con un límite máximo de 9.040 euros anuales. Por ejemplo, si el propietario tiene unos ingresos por alquiler de 15.000 euros y unos gastos de hipoteca de 3.000 euros. En este caso, el importe de la deducción por el alquiler de la vivienda sería de 450 euros (15% x 3.000 euros). Esto reduciría la base imponible de la Renta en 450 euros, lo que conlleva un ahorro fiscal de 67,5 euros (asumiendo un tipo impositivo del 15%).

¿Cómo se puede calcular el importe de los gastos deducibles?

La cantidad que se puede deducir de los gastos se calcula de forma diferente según la naturaleza de los mismos. Por ejemplo, en los gastos de reparación y conservación, se han de contabilizar, por un lado, los gastos relativos a los materiales y, por el otro lado, los derivados de pagos a profesionales.

Cuando se habla de suministros, los gastos deducibles se calculan a partir de los recibos que emiten las compañías distribuidoras o comercializadoras, algo similar a lo que se debe hacer con los gastos sobre tasas e impuestos.

Por último, están los gastos de amortización, que pueden ser los más complicados, ya que se calculan en función del valor catastral del inmueble y de la duración estimada de su vida útil.

¿Qué documentos hay que conservar para justificar los gastos deducibles?

Los gastos deducibles deben documentarse con facturas o justificantes de pago. Es importante conservar estos documentos durante al menos cuatro años, ya que pueden ser solicitados por la Agencia Tributaria.

Para calcular el importe de los gastos deducibles, se pueden utilizar programas informáticos de contabilidad o de gestión de alquileres. Estos programas facilitan el cálculo de los gastos y la generación de la documentación necesaria para justificarlos. Así, se reduce el margen de error en los cálculos y, consecuentemente, el perjuicio para los propietarios por sanciones de la Administración.

¿Cuáles son los errores más comunes que cometen los propietarios al deducir gastos?

Los errores más frecuentes que cometen los propietarios a la hora de deducir gastos por los ingresos de alquiler son los siguientes:

• No documentan los gastos: Es importante conservar las facturas o justificantes de pago de todos los gastos que se quieran deducir. La Agencia Tributaria puede solicitar estos documentos, por lo que es importante conservarlos durante al menos cuatro años.
• No cumplen los requisitos: Los gastos deben cumplir los requisitos establecidos por la ley para ser deducibles. Por ejemplo, los gastos deben ser necesarios para la obtención de los rendimientos del alquiler, deben ser imputables al inmueble alquilado y deben estar documentados.
• Deducen gastos no deducibles: Hay una serie de gastos que no son deducibles, como los gastos personales, los gastos deducibles en la declaración de la Renta general y los gastos que no se relacionan directamente con el alquiler.

Consejos prácticos para que los propietarios se deduzcan el máximo de gastos posibles

Para que los propietarios se deduzcan el máximo de gastos posibles, es importante seguir los siguientes consejos:

• Mantener un registro detallado de los gastos: Es importante llevar un registro detallado de todos los gastos relacionados con el alquiler. Este registro debe incluir la fecha del gasto, el concepto del gasto, el importe del gasto y la documentación que lo justifica.
• Deducir gastos en el periodo impositivo correspondiente: Los gastos deben deducirse en el periodo impositivo en el que se producen. Por ejemplo, los gastos devengados en 2024 deben deducirse en la declaración de la Renta de 2024.
• Informarse sobre los requisitos de deducibilidad: Es importante informarse sobre los requisitos de deducibilidad de los gastos. La Agencia Tributaria dispone de información sobre este tema en su página web.

Los gastos deducibles por el alquiler de un piso pueden suponer un ahorro fiscal importante para los propietarios en su declaración de la renta anual. Sin embargo, es importante que recuerdes que no todos los gastos son deducibles y que, para que lo sean, deben cumplir ciertos requisitos.

Si sigues los consejos prácticos que hemos mencionado en este artículo, podrás deducir el máximo de gastos posibles por el alquiler de tu vivienda y maximizar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.