Prórroga del contrato de alquiler. ¿Qué es y cuándo se usa?

¿Quieres saber qué es la prórroga de un contrato de alquiler y cuándo te resulta más conveniente? En este artículo profundizamos en los distintos escenarios.

Carlos

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Actualizado el 27 feb 2024

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Alquilar

La prórroga de un contrato es uno de los aspectos que más preguntas ocasionan a los propietarios al alquilar un piso. Y es que, cuando termina un contrato, pueden surgir distintos escenarios, según cuáles sean las necesidades y deseos de cada una de las partes. Aquí, explicaremos en qué casos se usa la figura de la prórroga del contrato de alquiler y cómo se puede llevar a cabo.

La prórroga del contrato de alquiler es la extensión automática del contrato de arrendamiento una vez que ha expirado su duración inicial.

En España, la duración de un contrato de alquiler se pacta libremente entre las partes. Pero, si el contrato es de menos de cinco años, la prórroga del alquiler es obligatoria por plazos anuales hasta llegar a una duración de cinco años, salvo que el inquilino notifique lo contrario con un mes de antelación.

Al alcanzar esos cinco años de contrato, el vínculo se podrá extender por plazos anuales, hasta un máximo de tres, salvo que alguna de las partes indique lo contrario, con un mes de antelación.

La prórroga del contrato de alquiler no requiere de ningún trámite especial. Una vez que ha expirado la duración inicial del contrato, el contrato se prorrogará automáticamente por un periodo de un año, ya que es así como lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente (LAU).

La principal diferencia entre una prórroga de un contrato de alquiler y una renovación de un contrato de alquiler es que la prórroga supone la continuación del contrato de arrendamiento con las mismas condiciones que el contrato anterior, mientras que la renovación supone la modificación de las condiciones del contrato.

Esto quiere decir que, si el arrendador y el arrendatario quieren modificar alguna de las condiciones del contrato, deberán firmar un nuevo contrato de arrendamiento. En este caso, se hablaría de renovación del contrato de alquiler.

Por ejemplo, si un contrato de alquiler tiene una duración de tres años y una renta mensual de 1.000 euros, la prórroga del contrato supondrá la continuación del contrato por un periodo de un año con la misma renta mensual.

Sin embargo, si el arrendador y el arrendatario quieren aumentar la renta mensual a 1.200 euros, deberán firmar un nuevo contrato de arrendamiento, lo que se denominaría renovación del contrato de alquiler. En este caso, al suponer un nuevo contrato, la duración del mismo volvería a empezar desde cero.

Los contratos de alquiler pueden tener un número distinto de prórrogas según cuál sea la duración inicial del mismo y, por otro lado, la voluntad de las dos partes. Si el contrato inicial es inferior a cinco años, el vínculo se puede prorrogar año a año hasta cumplir el quinquenio, bajo la voluntad del arrendatario. Después de esto, o cuando los contratos sí tienen una duración de cinco años, las prórrogas pueden sucederse hasta un máximo de otros tres años, dando una duración total de ocho años.

El artículo 10 de la LAU incluye la figura de la prórroga tácita, que es, precisamente, la extensión automática del acuerdo cuando ninguna de las dos partes haya expresado una intención contraria con antelación.

Pero también existe el supuesto de la tácita reconducción, que es diferente y hay que tener en cuenta. La tácita reconducción aparece cuando todas las prórrogas del contrato de alquiler se han culminado y ninguna de las partes expresa un deseo de poner fin al acuerdo y el arrendatario continúa viviendo en la casa por un plazo de 15 días más sin que el arrendador se oponga. Esto viene recogido por el artículo 1556 del Código Civil, ya que es un supuesto que la LAU no contempla.

Otra de las preguntas que pueden surgir sobre los contratos de alquiler tras determinado número de prórrogas es su conversión en un contrato indefinido. Antiguamente, bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos promulgada en 1964, se contemplaban estos acuerdos.

Pero los contratos indefinidos dejaron de estar vigentes con la reforma de 1985 y, en la actualidad, no existe este tipo de vínculos en lo que se refiere al arrendamiento de una vivienda.

Las prórrogas de los contratos de alquiler pueden presentar algunas ventajas muy interesantes para los propietarios con respecto a las renovaciones. Entre ellas, destacamos las siguientes:

• Las prórrogas aportan mayor estabilidad. La LAU establece que las prórrogas se ejecuten de manera automática, por lo que no caben sorpresas y los propietarios conocen cuánto van a cobrar y por qué periodo de tiempo.
• Las prórrogas no requieren de ningún trámite. No hace falta redactar ningún nuevo contrato, ni acudir a abogados o notarios para confirmar la ejecución de las prórrogas, lo que resulta en una mayor comodidad para los propietarios y en un ahorro en tiempo y dinero.

Pero, por el lado contrario, también presentan alguna que otra contra en comparación con lo que suponen las renovaciones de los contratos de alquiler:

• Las prórrogas no permiten modificar ningún punto de los acuerdos del contrato de alquiler. En el caso de que el propietario quiera subir el alquiler, tendrá que acudir a la figura de la renovación.
• Las prórrogas tienen una duración limitada y solo se ejecutan de modo anual. Una renovación, en cambio, reinicia el vínculo entre el propietario y el inquilino, lo cual supone un acuerdo más largo en el tiempo y una garantía de estabilidad para el arrendador. Esto es muy interesante, sobre todo si el comportamiento del inquilino se corresponde con lo que el propietario espera de él.

Otra de las preguntas que se hacen los propietarios cuando alquilan un piso es si pueden rescindirlo en cualquier momento. Y, en este caso, cuando se ha ejecutado una prórroga de dicho contrato.

La respuesta es que sí, pero sólo en los mismos casos excepcionales que se contemplan en la ley y que responden a:

• Un incumplimiento del inquilino. El propietario puede rescindir el contrato de alquiler si el inquilino incumple alguna de las obligaciones establecidas en el contrato, como por ejemplo no pagar el alquiler puntualmente, causar daños a la vivienda o subarrendarla.
• Causas justificadas. El propietario puede rescindir el contrato de alquiler por causas justificadas, como por ejemplo la necesidad de destinar la vivienda a su uso propio o a un familiar, o la venta de la vivienda.

Pero, en comparación con la rescisión de un contrato antes de la prórroga, los plazos aquí difieren ligeramente. En el caso de que el contrato de alquiler se prorrogue automáticamente, el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento durante la prórroga, con un preaviso de un mes. Pero el preaviso que tiene que dar el propietario para rescindir el contrato es de cuatro meses.

La prórroga del contrato de alquiler puede ser beneficiosa para ambas partes. El inquilino puede seguir viviendo en la vivienda durante un año más y el propietario puede seguir recibiendo la misma renta mensual.

Sin embargo, la prórroga también tiene algunas desventajas para los propietarios. El inquilino puede irse en cualquier momento durante la prórroga, sin necesidad de justificar su decisión. Además, la prórroga no permite modificar las condiciones del contrato, como la renta mensual o la duración del contrato.

Por estas razones, la decisión de prorrogar o no el contrato de alquiler es algo que debe tomarse en función de cada caso concreto. Y, según los factores que afecten a cada caso, como la situación del mercado inmobiliario, la legislación o las necesidades particulares de los propietarios, optar por prorrogar o comunicar con la antelación necesaria que se rescinde el contrato.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.