Die richtige Herangehensweise ist die halbe Miete

Veröffentlicht am 13 Jun 2019 von Marle Schwien

Letztes Update: 22 Oct 2019

Lesezeit: 7'

Andere Mieter, andere Sitten

Die richtige Immobilie ist finanziert, das Wohneigentum steht zum Einzug bereit. Für Neu-Eigentümer beginnt damit die nächste Etappe in ihrer Laufbahn: Die Vermietung.

Nach den ersten Schritten als frischgebackener Vermieter kristallisiert sich schnell heraus, dass eine erfolgreiche Vermietung viel Zeit in Anspruch nimmt und vor allem einen Weitblick fordert. Denn bei der Vermietung gibt es keine “One size fits all”-Vermietungsstrategie als Erfolgsgarant. Im Gegenteil:

Je nach Wunschmieter ist die richtige Herangehensweise die halbe Miete.

Die Vorbereitungsphase beginnt daher mit dem Festlegen auf den idealen Mieter. Denn nur, wer ein klares Bild über seinen künftigen Mieter im Auge hat, findet mit dem richtigen Kniff seinen persönlichen Wunschmieter.

Diese entscheidenden Fragen sollten Vermieter beantworten können:

  • Für wen ist der Wohnraum geeignet? (Familien, Paare, Studierende, WGs?)
  • Nach welchem Mieter suche ich? (Junge Berufstätige, Studierende?)
  • Wie erreiche ich meine Zielgruppe?

Je nach Zielgruppe klaffen die Bedürfnisse und Erwartungen stark auseinander – und einhergehend auch die Vorlaufzeit und der Zeitaufwand, den ein Eigentümer für die Vermietung einplanen muss.

Während Familien ein langfristiges Zuhause mit einer guten Anbindung zu Kindergärten und Schulen suchen, mieten junge Berufstätige oder Studierende eher möblierte Wohnungen für einen befristetes Mietverhältnis an. Das Ergebnis: Vermieter müssen bei Studierenden einen höheren Zeitaufwand durch eine schnelle Rotation einplanen, können in Gegenzug dafür mit einer höheren Rendite rechnen. Stichwort: Möblierungszuschlag.

Die Immobilienverwaltung geht letztendlich Hand in Hand mit der Mietersuche. Wer sich für eine Familie entscheidet, kann mit einer nachhaltigen Miete rechnen, muss aber im Gegenzug mit Lärm oder einem höherem Verschleiß der Wohnung rechnen; junge Berufstätige und Studierende verweilen vermutlich für eine mittelfristige Zeit im Wohnraum, zahlen dafür eine höhere Miete durch den Möblierungszuschlag, die separate Vermietung von WG-Zimmer in einer Wohnung und die Servicekosten.

Vermieter müssen den Zeitaufwand mit den Mieteinnahmen und ihren Bedürfnissen und Vorstellungen genau abwägen. Und stets im Hinterkopf behalten, dass die Immobilienverwaltung Hand in Hand mit der Mietersuche einhergeht.

Unser Tipp: Nehmen Sie sich die Zeit, um über Ihre Vorstellungen und Bedürfnisse während einer Vermietung nachzudenken. Wie viel Zeit möchten Sie in die Vermietung investieren? Für welche Zielgruppe ist der Wohnraum geeignet?

Gesucht und gefunden: Der Mieter

Die Selbstauskunft des Mieters

Als Vermieter hat man meistens die Wahl: Auf eine freie Wohnung bewerben sich schnell Dutzende Interessenten. Und wer hier eine richtige Entscheidung treffen möchte, darf sich bei der Mieterauswahl nicht nur auf sein Bauchgefühl verlassen.

Denn auch, wenn die Chemie zwischen Mieter und Vermieter stimmt, sollte immer eine Selbstauskunft des Mieters eingefordert werden. Mit einer Mieterselbstauskunft überprüft der Vermieter die Bonität des potenziellen Mieters – und kann sein eigenes finanzielles Risiko in Grenzen halten und sich vor Zahlungsausfällen oder gar Mietnomaden schützen.

Unser Experte Assessor jur. Harald Büring von fachanwalt.de steht uns Frage und Antwort rund um das Thema Mieterselbstauskunft und erklärt, was Vermieter beim Mieter hinterfragen sollten.

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Den Mietpreis bestimmen

Miete gut, alles gut!

Die erste Hürde eines Vermieters ist geschafft, nun steht die nächste Herausforderung bevor: Die Berechnung des Mietpreises. Das Ermitteln eines optimalen Quadratmeterpreises ist Dreh- und Angelpunkt für eine erfolgreiche Vermietung. Und als Vermieter ist man gefordert, ein gesundes Mittelmaß zwischen Renditeziel und einem zuverlässigen Mieter zu finden.

Die Faustregel: Die Miete möglichst hoch, aber realistisch ansetzen.

Eine Marktrecherche und die ortsübliche Vergleichsmiete helfen Vermietern bei der Gestaltung des Mietpreises. Wer Wohnraum in Ballungsräumen vermietet, muss sich an einige gesetzliche Rahmenlinien halten.

Die Miethöhe wird in Großstädten durch eine Mietpreisbremse begrenzt. Das bedeutet: Wer einen Mietpreis weit über die ortsübliche Vergleichsmiete ansetzt, läuft Gefahr, dass der Mieter klagt und mit Glück eine Rückerstattung erhält. Eine Marktrecherche lohnt sich also nicht nur zur Mietpreisorientierung, sondern zeigt Vermietern gleichzeitig auch die rechtlichen Gegebenheiten auf.

Doch Ausnahmen bestätigen die Regel. Auch bei der Mietpreisbremse gibt es Ausnahmesituationen, in der die Obergrenze bei der Festsetzung der Miethöhe nicht greift. Nach dem Motto “Möbel statt Mietpreisbremse” darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag auf die Miete berechnen und kann damit die Mietpreisbremse umgehen.

Unser Rat: Stellen Sie sicher, dass Sie die Möbel im Mietvertrag festhalten und ein entsprechendes Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen.

In einer Schritt-für-Schritt Anleitung verraten wir, wie Sie anhand der Lage, der Ausstattung - möbliert oder unmöbliert - und dem Zustand der Immobilie den optimalen Mietpreis bestimmen. Unser Key Account Manager Benedikt Kallen berechnet in einem Video gemeinsam mit Ihnen den Mietpreis anhand eines Fallbeispiels.

Berechnen Sie Ihre Rendite immer nach dem Mietpreis

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Die Nebenkostenabrechnung

Wie Sie die Nebenkosten im Handumdrehen berechnen

Es ist kein Geheimnis, dass sich Investoren mit einer Immobilie als Kapitalanlage in erster Linie einen hohen Gewinn erhoffen. Die Rendite legt dabei den Grundstein, einen im Verhältnis zur Anleihe höheren Gewinn zu erzielen.

Die Brutto-Mietrendite ergibt sich, indem die Jahresmiete durch den Kaufpreis dividiert wird und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird.

Damit weder Investoren noch Privatvermieter einen monatlichen Verlust für das Eigentum einbußen, ist die richtige Nebenkostenabrechnung im Vermietungsgeschäft das A und O.

Vor Vertragsabschluss muss ein Vermieter festlegen, wie die monatliche Miete berechnet wird – und in welcher Form dem Mieter die Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Kurz gesagt: Sollen die Neben- und Betriebskosten im Mietpreis enthalten sein oder nicht?

In vier einfachen Schritten begleiten wir Sie mit unserem Artikel durch die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung.

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Der Mietvertrag

Die fünfzehn Komponenten eines Mietvertrages

In Deutschland positioniert sich das Mietrecht deutlich mieterfreundlich. Während die Mieter einen Mieterschutz genießen, müssen sich Vermieter mit hoher Verantwortung und geringen Rechten begnügen. Jede Möglichkeit, seine Rechte und Pflichten zu stärken, kann für Vermieter Gold wert sein. Mit dem Mietvertrag nimmt der Vermieter die Gelegenheit wahr, seine Erwartungen und Konditionen an den Mieter festzulegen.

Unser Tipp: Überlegen Sie sich vorab, was Ihnen an Ihrem Wohneigentum besonders am Herzen liegt.

Eine Standard-Vorlage aus dem Internet ist zugegeben bequem, aber nimmt dem Vermieter die Freiheit über sein Eigentum zu bestimmen. Daher gilt: Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Vermieter sollten sich die Zeit nehmen, einen Mietvertrag sorgfältig und individuell aufzusetzen.

In unserem Artikel haben wir 15 Komponenten zusammengefasst, die Ihr Mietvertrag beinhalten sollte, um ihn hieb- und stichfest zu machen.

Befristeter Mietvertrag

Jeder, der sein Mietobjekt nicht für zehn, 15 oder gar 50 Jahre an denselben Mieter vermieten möchte, sollte sich auch mit befristeten Mietverträgen vertraut machen. Ein befristeter Mietvertrag unterliegt drei rechtssicheren Befristungsgründen:

  • Geplanter Eigenbedarf
  • Geplanter Umbau oder Instandsetzung
  • Betriebsbedarf

In unserem Video begleitet unser Key Account Manager Benedikt Kallen Sie durch den Gesetzesdschungel zum Vermieten auf Zeit und zeigt auf, welche gesetzlichen Regeln Sie beachten sollten, damit einem rechtskonformen, befristeten Zeitmietvertrag nichts mehr im Wege steht.

Unser Tipp: Wenn diese drei Befristungsgründe für einen befristeten Mietvertrag nicht zutreffen, muss die Zielgruppe neu definiert werden. Wie eingangs erwähnt, legt die Mietersuche den Grundstein der Vermietung.

Wer seinen Wohnraum nicht für fünf, zehn oder gar 50 Jahre vermieten möchte, sollte eine Zielgruppe mit einer höheren Rotation auswählen. Bei internationalen Studierenden oder jungen Berufstätigen können Vermieter in der Regel darauf vertrauen, dass die Wohnung nur für ein halbes bis maximal fünf Jahre belegt wird.

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Kurzzeitvermietung: Das Zweckentfremdungsgesetz

Von Berlin bis Wien: Das gilt für Kurzzeitvermietungen

Der große Ansturm auf die Metropolen der Welt hat viele Vermieter dazu bewegt, ihren Wohnraum für touristische Zwecke zu vermieten anstatt Mietern eine Unterkunft für einen mittel- bis langfristige Zeitraum anzubieten.

Schließlich lockt die Kurzzeitvermietung mit attraktiven Vorteilen: Sie verspricht eine hohe Rendite ohne dabei ein verbindliches Mietverhältnis eingehen zu müssen. Bedeutet: Maximale Rendite für die maximale Freiheit.

Doch die meisten Metropolen machen der Kurzzeitvermietung nun mit dem Zweckentfremdungsgesetz einen Strich durch die Rechnung: In London ist die Kurzzeitvermietung bereits auf 90 Tage reduziert. 120 Tage darf in Paris vermietet werden. Eine ähnliche Entwicklung beobachtet man in Berlin: Ein Jahreslimit von 21 Tagen ist hier für die touristische Vermietung angesetzt. Und nun springt auch Wien auf den Zug auf. Mit einer Novelle der Wiener Bauordnung wird die Kurzzeitvermietung in den Innenbezirken von Wien beschränkt.

In unserem Artikel liefern wir eine alternative Form der Vermietung für eine faire „Shared Economy“ – von Berlin bis nach Wien.

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Sechs Tipps zur Wohnungsübergabe

Der richtige Mieter ist gefunden, der Vertrag ist aufgesetzt und der Einzug steht bevor.

Mit der Wohnungsübergabe verpflichtet sich der Vermieter dazu, den Wohnraum wie vertraglich versprochen an seinen neuen Besitzer zu übergeben. Damit die Wohnungsübergabe möglichst problemlos über die Bühne geht, haben wir Ihnen sechs Tipps zur Wohnungsübergabe zusammengestellt.

Denn gerade beim Auszug können Schönheitsreparaturen & Co. bei der Wohnungsübergabe schnell eine heiße Diskussion entfachen. Umso wichtiger ist es, dass Vermieter Ihre Rechte in Sachen Schönheitsreparaturen vorab kennen. Wer ein Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug mitbringt, räumt von Anfang an Missverständnisse und Konflikte aus dem Weg, indem der Zustand des Wohnraums schriftlich festgelegt wird.

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Mieteinnahmen versteuern

Vermieter unterliegen einer Steuerpflicht

Jeder Vermieter muss in Deutschland seine Gewinne versteuern – vorausgesetzt, die Mieteinnahmen überschreiten den steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) von 8.820 Euro für Alleinstehende und 17.640 Euro für verheiratete Personen.

Der Grund: Die Mieteinnahmen zählen als Einkommen des Vermieters und müssen daher laut §21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die Höhe der zu zahlenden Steuern hängt jeweils von dem individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters ab.

Doch wer Steuer zahlt, kann an gleicher Stelle sparen.

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann das Inventar über die Nutzungsdauer von Möbeln und weiterer Ausstattung abschreiben.

Wir verraten Ihnen in diesem Artikel nicht nur, welche Mieteinnahmen genau versteuert werden müssen, sondern auch wie sich Steuern sparen lassen. Stichwort: Werbungskosten.

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Die Mieterhöhung

Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete: So klappt es mit einer Mieterhöhung

Spätestens bei der nächsten Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete trudeln die ersten Briefe mit einer Mieterhöhung bei den Mietern ein. Es ist schließlich kein Geheimnis, dass Kapitalanleger das Ziel verfolgen, eine möglichst hohe, aber realistische Miete einzufahren.

Neben der Ermittlung des Mietpreises müssen sich Vermieter daher auch Gedanken über eine Mieterhöhung machen, um eine wertbeständige Rendite zu erwirtschaften und die Kapitalanlage gewinnbringend zu vermieten. Doch wie so vieles im deutschen Mietrecht ist auch eine Mieterhöhung an einige gesetzliche Regelungen gekoppelt. Diese drei Begründungen gelten als rechtssicher für eine Erhöhung:

  • Mietanpassung an den Mietspiegel
  • Mieterhöhung durch drei Vergleichsmieten
  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Als Faustregel gilt: Der Vermieter darf seine Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen und in angespannten Märkten um 15 Prozent.

Wir liefern ihnen in unserem Artikel zur Mieterhöhung einen alternativen Vorschlag, mit dem Vermieter eine regelmäßige Mieterhöhung durchsetzen können, ohne auf die Zustimmung des Mieters warten zu müssen.

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Kündigung wegen Eigenbedarf

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtssicher?

Es ist nicht immer leicht, ein Mietverhältnis zu beenden. Doch ab und zu ist eine Kündigung unausweichlich – vor allem dann, wenn man selbst oder Angehörige in die Mietwohnung einziehen möchten.

Die Eigenbedarfskündigung zählt als zweithäufigster Grund für eine Kündigung von Seiten des Vermieters. Und ob Tante, Tochter, der Schwipp-Schwager oder man selbst in die Wohnung einziehen darf, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 573 festgelegt.

Eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf ist an einen eindeutigen, vernünftigen und nachvollziehbaren Grund gekoppelt.

Der einfache Wunsch, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, gilt daher nicht immer.

In unserem Artikel zur Eigenbedarfskündigung erklären wir Ihnen, wann eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist und welche Fristen Sie nicht versäumen sollten.

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Bereit zur Vermietung?

Die Vermietung steht vor der Tür, die To-do-Liste ist noch lang. Wer seine Vermieter-Laufbahn ins Rollen bringt, sollte für eine erfolgreiche Vermietung einige entscheidende Punkte von Anfang an beachten.

Für Vermieter ist die Vorbereitungsphase ausschlaggebend. Die klare Vorstellung eines Wunschmieters prägt nicht nur die Mieterauswahl, sondern auch die Zeit-Kosten-Balance des Vermieters.

Eine gute Vorbereitung ist daher die halbe Miete.

Doch auch während des Mietverhältnisses sollten sich Vermieter mit Neuigkeiten, Artikeln oder dem Austausch mit anderen Vermietern auf dem Laufenden halten. In unserer schnelllebigen Welt werden die Karten täglich neu gemischt – umso wichtiger ist es, die Marktgeschehnisse im Auge zu behalten.

Ein gegebener Anlass ist der diskutierte Mietendeckel in Berlin. Als erstes Bundesland will Berlin ab 2020 die Mietpreise zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter begrenzen. Bleiben Sie also immer auf dem neuesten Stand und lesen Sie unseren Blog für Vermieter durch.

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