Alles für einen erfolgreichen Start ins Immobilien-Investment

Veröffentlicht am 21 Oct 2019 von Marle Schwien

Letztes Update: 22 Oct 2019

Lesezeit: 5'

"Betongeld" statt Sparbuch: So starten Sie erfolgreich ins Immobilien-Investment

Das Zinsniveau bleibt auf einem historischen Rekordtief: Statt Sparbücher heißt es für Privatvermieter und Immobilieninvestoren immer häufiger „Betongold“ sichern. Denn Immobilien verteidigen ihre Spitzenposition als beliebteste Kapitalanlage durch eine wertbeständige Rendite.

Kein Wunder, dass mit der steigenden Nachfrage nach Wohneigentum die Kaufpreise in die Höhe rasen. Und für die Preisrallye am Immobilienmarkt scheint auch in Zukunft kein Ende in Sicht zu sein.

Wer als Kapitalanleger am Wohnungsmarkt mitmischen möchte, der sollte sich zeitnah über den Erwerb Gedanken machen – um sich in den nächsten Jahren über einen kräftigen Wertzuwachs freuen.

Ein geschmeidiger Start ist hier die halbe Miete.

Insbesondere Immobilien als Kapitalanlage gelten als teures Unterfangen, hier sollten Investoren besser nichts übersehen.

Doch wie können Kapitalanleger den erfolgreichen Einstieg in das Immobilien Investment schaffen? Gibt es ein Erfolgsgeheimnis, damit der Investitionsplan auch mittel- bis langfristig die höchste Rendite erzielt?

Wir haben uns mit Experten in einem Gespräch zusammengesetzt, um Ihnen die wertvollsten Tipps und Tricks für eine erfolgreiche Immobilieninvestition zu liefern.

Ein geschmeidiger Start ist die halbe Miete

Welcher Typ Investor sind Sie?

Ein gewisses Maß an Selbstreflexion ist ein Muss, damit das Immobilien-Investment glückt. Denn nur wer ein klares Ziel vor Augen hat, kann später auch seinen Erfolg messen. Welcher finanzielle Spielraum liegt Ihnen offen? Welche Zielgruppe sprechen Sie an und wieviel Zeit möchten Sie für das “Projekt: Immobilie-Investment” aufwenden?

Je nach Prioritäten und Zielen als Kapitalanleger, müssen Investoren mit unterschiedlichem Zeitaufwand rechnen. Grundsätzlich wird zwischen zwei Arten unterschieden: aktiver oder passiver Investor. Eine Selbstreflexion ist das A und O, um das Immobilien-Investment smart anzugehen – und den größten Erfolg herauszuholen.

Aktiv investieren

Nach dem Motto “Zeit ist Geld” steckt ein aktiver Investor viel Zeit und Kraft in Erwerb, Verwaltung und Wertsteigerung der Kapitalanlage. Immer im Fokus: Die Rendite.

Passiv investieren

Passive Investoren lassen das Geld für sich arbeiten. Mit einer passiven Investition legen Dritte im Namen der Kapitalanleger Geld an, etwa in Immobilienaktien oder Immobilienfonds.

Welche Art der Investition besser zu Ihnen passt, kann pauschal nicht beantwortet werden. Am Ende hängt die Entscheidung von der Frage ab, wieviel Zeit Sie aufbringen möchten und wieviel Kontrolle Sie in die Hände von Dritten legen möchten?

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Strategien zur Immobilienfinanzierung

Schritt für Schritt zur Immobilienfinanzierung

Bevor sich ein Kapitalanleger ist das Immobilien-Investment stürzt, muss sich dieser die offensichtliche Frage stellen: Reicht mein Geld für eine Immobilieninvestition aus?

Kapitalanleger rechnen in der Regel mit einem Eigenkapital, das zumindest die Nebenkosten deckt – im optimalen Fall deckt der Eigenkapitaleinsatz zwanzig Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten.

Bei der Immobilienfinanzierung ist Weitblick gefragt: Habe ich langfristig genügend Liquidität, um der monatlichen Belastung stand zu halten und gegen unvorhersehbare Kosten gewappnet zu sein? Ein finanzielles Polster von rund zwanzig Prozent des Gesamtinvestitionsaufwandes kann das finanzielle Risiko von unvorhersehbaren Kosten auf einem Minimum halten.

Im Fokus einer Immobilieninvestition steht eine gewinnbringende Rendite. Für Kapitalanleger ist die Renditeerwartung eine zentrale Frage. In der Regel setzt sich die Renditeerwartung aus den Mieteinnahmen und der potenziellen Wertsteigerung zusammen.

Als Faustregel gilt hier, dass die zu erzielende Rendite bestmöglich zwischen drei und fünf Prozent liegen sollte – und damit der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur erwarteten Rendite steht.

Ob sich der Erfolg einer Immobilie tatsächlich erfüllt, geht Hand in Hand mit der Rendite.

Unser Tipp zur Immobilienfinanzierung: Kreditangebote vergleichen lohnt sich! Trotz des Niedrigzinsniveaus dürfen Kapitalanleger ihr Sparpotenzial nicht unterschätzen. Durch einen Vergleich der unterschiedlichen Angebote und Konditionen von Bankinstitutionen lassen sich mitunter einige tausend Euro einsparen.

Wie Sie die Immobilienfinanzierung im Handumdrehen meistern und möglichst effizient Ihre Immobilie finanzieren, erfahren Sie in unserem Artikel mit den sechs strategischen Tipps zu Immobilienfinanzierung.

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Immobilienmarkt im Vergleich

Von Berlin bis Wien: Die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt im europäischen Vergleich

Die Lage ist einer der ausschlaggebenden Faktoren im Immobilien-Investment.

Je attraktiver der Standort, desto höher die Rendite.

Umso wichtiger ist es, dass Kapitalanleger zunächst ein Gefühl für den Wohnungsmarkt bekommen. Schließlich gilt es, eine Immobilie zu finden, die die Nachfrage Ihrer Zielgruppe anzieht und die Mieteinnahmen sichert.

Unsere Datenanalysten haben daher die Mietpreise in sechs europäischen Metropolen unter die Lupe genommen. Denn Großstädte ziehen gerade junge Menschen an wie kaum andere Städte: zum Wohnen, zum Leben und zum Arbeiten. Im deutschsprachigen Raum haben wir die Mietpreisentwicklung in Berlin und Wien untersucht – beides Städte, die eine Sogwirkung auf internationale Studierende haben.

Junge Entrepreneurs finden in Berlin ein Start-up-Mekka vor, Schulabsolventen testen in der Hauptstadt ihre neugewonnene Freiheit, die sie in der Form in kaum einer anderen deutschen Stadt vorfinden. Und internationale Studierende und junge Berufstätige können sich an dem bunten Gewimmel oftmals kaum satt sehen.

Auch Wien ist durch ein vielfältiges Studienangebot ein interessantes Ziel für Studierende.

Die starke Anziehungskraft auf junge Berufstätige und Studierende hat aber aus eine Kehrseite: Der Wohnraum in den Metropolen wird immer knapper, das Bauland immer teurer und die Mieten immer höher.

Doch welchen Einfluss haben die Mietpreise in unseren beiden Großstädten auf die Rendite von Vermietern? Schließlich fördert der Bevölkerungszuwachs in Berlin und Wien eine deutliche Nachfrage nach Wohnraum. Vermieter können in den Metropolen also mit einem geringeren Risiko von Mietausfällen rechnen – und dafür durch eine attraktive Lage mit einem entsprechend hohen Mietpreis.

In unserem Vergleich der Mietpreise in Berlin und Wien mit anderen europäischen Metropolen wird deutlich, mit welchen Einkünften Privatvermieter und Investoren rechnen können und ob die Rendite für die Kapitalanlage über das gesteckte Ziel hinausschießt – oder nicht.

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Die Kapitalanlage in der Vorbereitung

Möbel statt Mietpreisbremse

In den deutschen Metropolen begrenzen Preislimits den gesetzlichen Spielraum für die Mietpreisbestimmung – und setzen damit der Rendite Grenzen.

Doch nach dem Motto “Möbel statt Mietpreisbremse” setzen Kapitalanleger nun auf die Möblierung als renditestarke Erfolgsformel. Denn für möblierte Wohnungen kann zusätzlich zur Miete ein Möblierungszuschlag berechnet werden. In unserem Vergleich wird deutlich, dass Vermieter möblierten Wohnungen durchschnittlich zwölf Prozent mehr Miete einnehmen als Vermieter mit unmöblierten Wohneinheiten.

Das Beste: Die Kosten für die Ausstattung und Reparaturen unterliegen einem deutlichen Steuervorteil. Mit unserem Rechenbeispiel klappt die Berechnung des Möblierungszuschlags.

Vorsicht: In Berlin wird derzeit der Mietendeckel diskutiert. Inwiefern sich der Mietendeckel auf den Mietpreis auswirkt, steht noch nicht fest. Jedoch vermuten Experten, dass ein Mietendeckel auch die Mietpreise für möblierte Wohnungen stark eingrenzen wird – das Prinzip “Möbel statt Mietendeckel” gilt dann vermutlich nicht mehr.

Wir empfehlen Ihnen, die Nachrichten zu verfolgen und sich mit anderen Vermietern auszutauschen. In unserer LinkedIn-Gruppe haben Sie eine Plattform, in der Sie mit Vermietern und Eigentümern diskutieren können.

Besser Vorsicht als Nachsicht

Gesagt, getan. Die richtige Immobilie ist gekauft, die optimale Finanzierung gefunden und die Möbel sind aufgebaut.

Bevor eine Immobilie als Kapitalanlage vermietet wird, sollten sich Vermieter Gedanken über wichtige Versicherungen machen. Denn hier gilt: Besser Vorsicht als Nachsicht!

Um auf der sicheren Seite zu sein und sich vor (un)vorhersehbaren Risiken zu schützen, sollten Vermieter diese fünf Versicherungen abschließen. Denn ob ein Wasserschaden im Badezimmer oder ein Brandloch im Sofa:

Unerwartete Fauxpas können gerade Privatvermietern schnell das finanzielle Gleichgewicht nehmen.

Eine Wohngebäudeversicherung ist die Grundlage für jeden Vermieter. Sie schützt Kapitalanleger vor Risiken, die nicht in Ihrer Hand liegen – von Naturkatastrophen bis hin zu Elementarschäden. Je nach Baujahr und Standort des Wohneigentums müssen Vermieter hier einen Jahresbeitrag von etwa 100 Euro einplanen. Geld, was mehr als sinnvoll investiert ist.

Kapitalanleger sollten im Hinblick auf die Versicherung über den Tellerrand der Pflichtversicherungen hinausschauen. Eine Hausratversicherung schützt den Vermieter gegen Schäden, Feuer oder Diebstahl. Der Name verrät es bereits: Die Hausratversicherung deckt den Hausrat des Wohneigentums ab – und damit alle Möbel und Gebrauchsgegenstände, die sie dem Mieter zur privaten Nutzung überlassen haben.

Die Wohngebäudeversicherung ist elementar, die Hausratversicherung A und O bei möblierten Wohnungen. In unserem Artikel finden Sie noch drei weitere Versicherungen, auf die Sie nicht verzichten sollten.

Das Gute: Wer vorsorgt und sein eigenes Risiko mit einer Versicherung verringert, wird vom Fiskus belohnt! Vermieter können die meisten Versicherungen von der Steuer absetzen oder auf den Mieter umlegen.

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Wann werden Sie zum Immobilien-Investor?

Ein Immobilien-Investment fordert vom Kapitalanleger ein hohes Maß an Reflexion und Analyse, um herauszufinden, ob eine Investition ihre Zeit und das Geld wert sind.

Ein geschmeidiger Start ist hier die halbe Miete. Schließlich sind Immobilien als Kapitalanlage ein teures Unterfangen, bei dem Investoren besser nichts übersehen sollten. Eine Selbstreflexion über seine Ziele und Prioritäten setzt dem Investment den Rahmen.

Bei der Immobilienfinanzierung müssen sich Kapitalanleger die elementare Frage stellen: Reicht mein Geld für das Immobilien-Investment aus? Ein zentraler Begleiter des Immobilien-Investments bleibt die Rendite. Denn hier gilt es, sein Wohneigentum später möglichst renditestark zu vermieten.

Ein wichtiger Anhaltspunkt des Immobilien-Investments ist die Lage des Objekts. Denn je attraktiver der Standort, desto höher ist die Rendite. Unserer Mietpreisvergleich gilt als Wegweiser für Kapitalanleger und Vermieter und ist bestens geeignet, um ein Gefühl für die Mieten in Berlin und Wien zu erlangen. Nach dem Motto “Möbel statt Mietpreisbremse” setzen Kapitalanleger auf möblierte Wohnungen als renditestarke Erfolgsformel.

Durchschnittlich nehmen Vermieter rund zwölf Prozent höhere Mieteinnahmen für möblierte Einheiten als für unmöblierte Wohneinheiten ein.

Wissensdurstig? Wir haben noch weitere Tipps für Sie!

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