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Anmeldung auf Eigenbedarf: So klappt es mit einer rechtssicheren Eigenbedarfskündigung

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bei Marle Schwien in 13 März 2019

Wer seine Mietwohnung für sich selbst oder Angehörige benötigt, hat das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu beenden. Die Eigenbedarfskündigung zählt als zweithäufigster Grund für die Kündigung von Seiten des Vermieters. Wenn er seine Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörenden Person zu Wohnzwecken nutzen möchte, hat laut Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) § 573 einen Anspruch auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

In § 573 BGB werden die Richtlinien für die Eigenbedarfskündigung im Mietrecht deutlich festgelegt. Demnach muss ein Vermieter bestimmte Voraussetzungen und Fristen erfüllen, sowie ein Kündigungsschreiben aufsetzen, um eine wirksame Wohnungskündigung durchzusetzen. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse für den Eigenbedarf durch einen eindeutigen, vernünftigen und nachvollziehbaren Grund angeben. Der bloße Wunsch, die Wohnung zu kündigen, um sie für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen zu können, ist nicht wirksam.

Welche klaren Voraussetzungen das BGB zur Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs definiert und welche Rahmenlinien der Vermieter beachten muss, erfahren Sie im Folgenden.

Eigenbedarf anmelden: Diese gesetzlichen Voraussetzungen müssen Sie als Vermieter kennen

Grundsätzlich kann Eigenbedarf nur dann angemeldet werden, wenn der Grund zur Wohnungskündigung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Steht der Kündigungsgrund bereits vor Vertragsabschluss fest, ohne genannt zu werden, dann verliert der Vermieter sein Recht auf Eigenbedarf.

Beim Vermieter liegt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er selbst, ein Familienangehöriger oder ein weiterer Angehöriger seines Haushalts die Wohnung bewohnen möchte.

Ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages liegt laut § 537 BGB vor, wenn:

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat
  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses trifft jedoch nicht zu, wenn es dem Zwecke der Mieterhöhung dient.

Vom Kündigungsrecht für Eigenbedarf dürfen nur natürliche Personen Gebrauch machen. Eine GmbH, AG oder andere juristische Personen haben demnach kein Recht auf Eigenbedarf. Die meisten Personengesellschaften, wie die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und die Kommanditgesellschaft (KG) erhalten ebenso kein Recht auf Eigenbedarfskündigung. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann die Kündigung wegen Eigenbedarf unter Umständen wirksam sein.

Kinder, Onkel, Schwipp-Schwager: Für welchen Personenkreis darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Wer Eigenbedarf anmeldet, muss eindeutig und hinreichend erklärend die Person benennen, für die der Bedarf besteht. In Abs. 2 § 573 BGB zählen neben dem Vermieter dessen nächsten Angehörigen als Personenkreis, für den der Eigenbedarf zutrifft. Familien- und Haushaltsangehörige, wie Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, sowie Neffen und Nichten gehören zu dem Kreis der begünstigten Personen. Ebenfalls dürfen laut § 573 BGB für das Haus- und Pflegepersonal ein Eigenbedarf angemeldet werden. Wenn der Verwandtschaftsgrad zur Person weiter entfernt ist, muss die persönliche Beziehung glaubhaft dargelegt werden.

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter konkrete Angaben über die Person machen, für die der Eigenbedarf bestimmt ist. Wer lediglich vage Angaben zur Person und dem bestehenden Verhältnis zueinander macht, gefährdet, dass die Kündigung als unwirksam gilt.

Diese Fristen zur Eigenbedarfskündigung muss ein Vermieter beachten

Wie bei jeder Kündigung eines Vertrages sind beide Vertragspartner an eine Kündigungsfrist gebunden. Auch bei der Eigenbedarfskündigung hat das BGB entsprechende Fristen festgelegt (§ 573 c BGB). Generell erklärt § 577 eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren des Mietverhältnisses bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden kann.

Zunächst muss der Vermieter vor dem Anmelden auf Eigenbedarf darauf achten, dass der Grund nicht bereits bei Vertragsabschluss bekannt war. In dem Fall muss ein Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darauf hinweisen. Wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommt, verliert er für die ersten fünf Jahre das Recht auf Eigenbedarf. Die Wohnungskündigung durch Eigenbedarf setzt generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten voraus. Spätestens am dritten Werktag eines Monats muss das Schreiben dem Mieter zugestellt werden, wenn die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats vollzogen werden soll. Ein Beispiel: Wird die Kündigung dem Mieter zum 1. April überreicht, ist sie Ende Juni wirksam.

Die Kündigungsfrist wird zusätzlich von der Mietdauer des Mietverhältnisses beeinflusst. Abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gelten unterschiedliche „Staffelungen“ für die Kündigungsfrist:

  • Bis zu fünf Jahre: Kündigungsfrist von drei Monaten
  • fünf Jahre oder länger: Kündigungsfrist von sechs Monaten
  • acht Jahre oder länger: Kündigungsfrist von neun Monaten

Das BGB beschreibt die Kündigungsfrist wie folgt:

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

So klappt das Kündigungsschreiben

Die Schriftform verleiht fast jeder Kündigung ihre Wirksamkeit. Damit auch die ordentliche Kündigung des Vermieters für Eigenbedarf auch wirksam ist, müssen die

  • Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters,
  • der genaue Zeitraum, sowie
  • das Verwandtschaftsverhältnis oder
  • die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit zur Person ergibt,

in Schriftform festgehalten werden.

Ein sorgfältiges Kündigungsschreiben ohne formelle Fehler bewahrt den Vermieter davor, dass das Kündigungsschreiben am Ende unwirksam wird.

Wann der Eigenbedarf unwirksam ist

Die Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf benötigt deutliche und nachvollziehbare Gründe, damit die Kündigung wirksam ist. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, genügt nicht aus. Daher muss der Vermieter vor der Eigenbedarfskündigung konkrete Gründe nennen, die tatsächlich zur genannten Frist eintreffen. Das BGB erklärt die Anmeldung für Eigenbedarf als unwirksam, bei:

  • einem vorgeschobenen Eigenbedarf: Wenn der Vermieter einem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigt, ohne die Absicht zu haben, den Grund für Eigenbedarf einzusetzen, macht er sich strafbar. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf stellt einen Rechts- und Vertragsbruch dar, wodurch der Vermieter dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig ist.
  • einem überhöhtem Wohnungsbedarf: Wer seine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt, obwohl der Bedarf überzogen ist, riskiert eine unwirksame Kündigung. Das trifft beispielsweise zu, wenn eine Wohnung, die größer als 100 Quadratmeter ist, an einen Schüler, eine Studentin oder einem Auszubildenden übergegeben werden soll.
  • einem rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarf: Ein Vermieter, der trotz einer weiterer oder sogar mehreren vergleichbaren, leerstehenden Wohnungen an der Kündigung festhält, geht einen Rechtsmissbrauch ein. Denn der Eigenbedarf könnte in diesem Fall durch eine vorhandene, freie Wohnung gedeckt werden. Zudem unterliegt der Vermieter einer sogenannten „Anbietpflicht“: Wenn eine Wohnung während der Kündigungsfrist frei ist oder frei wird, muss der Vermieter dem Mieter die vergleichbare, freie Wohnung anbieten.

Sollte der Kündigungsgrund für Eigenbedarf kurzfristig entfallen, muss der Vermieter das dem Mieter unverzüglich mitteilen.

Doch was passiert, wenn der Mieter nicht ausziehen möchte?

Grundsätzlich steht dem Mieter laut § 574 BGB das Recht zu, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einen schriftlichen Widerspruch einzulegen. Der Mieter kann durchaus die gesetzliche Richtigkeit der Eigenbedarfskündigung anfechten, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. Ein Härtefall trifft zu, bei:

  • einem besonders langem Mietverhältnis
  • einer Erkrankung oder Behinderung des Mieters
  • einer Schwangerschaft
  • Oder hohem Alter des Mieters

Wenn der Vermieter trotz des Widerspruchs eine wirksame Kündigung erzielt und der Mieter dennoch nicht aus der Wohnung auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage beantragen. Hierbei muss der Vermieter bei dem zuständigen Amtsgericht einen Antrag stellen, damit ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumt.

Wann darf eine Wohnung nach Eigenbedarf vermietet werden?

Wer für seine Wohnung Eigenbedarf anmeldet, unterliegt zunächst der Pflicht, den Grund zur Kündigung zu erfüllen. Wenn ein Vermieter beispielsweise seiner Tochter und deren Lebensgefährten seine Wohnung anbietet und dem bisherigen Mieter aus diesem Grund die Wohnung kündigt, dann muss das Vorhaben tatsächlich auch umgesetzt werden. Nichtsdestotrotz definiert das BGB keinen bestimmten Zeitraum zur Nutzung der Wohnung aus angegebenem Anlass.

Der Vermieter muss dementsprechend keine bestimmte Nutzungsdauer erfüllen, die etwa Einfluss auf die Wirksamkeit der Kündigung hat. Wichtig ist jedoch, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung eintrifft und beweisen kann, dass der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht wurde.

Weitere Informationen?

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bei Marle Schwien in 13 März 2019
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