Wie jedes Jahr beginnt auch 2019 mit einer Gesetzesänderung am Wohnungsmarkt. Der Bundestag ergänzt zum 1. Januar 2019 das Mietschutzgesetz mit dem sogenannten „Mietrechtsanpassungsgesetz“ und verpflichtet Vermieter damit, bei der Festsetzung ihrer Mietpreise deutlich mehr Transparenz walten zu lassen. Die Fraktionen CDU/CSU und SPD verschärfen den Gesetzentwurf dahingehend, dass sie Vermieter verpflichten, ihre Mieter künftig über die Zulässigkeit der Miethöhe zu informieren und eine Kappungsgrenze von acht Prozent bei der Umlagerung von Modernisierungskosten zu befolgen. Durch die gesetzliche Änderung ist der Mieter künftig besser vor überhöhten Mietpreisen geschützt, weil dieser den vom Vermieter angesetzten Mietpreis besser auf seine gesetzliche Zulässigkeit prüfen kann. Die Gesetzesänderung soll die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wirkungsvoller machen.

Mietpreise steigen in Ballungsräumen trotz Mietpreisbremse an

Im Jahr 2015 hat der Bundestag eine Mietpreisbremse für 313 städtische Kommunen in Deutschland in Kraft gesetzt. Die eingeführte Mietpreisbremse ist eine Reaktion auf die zuvor sprunghaft angestiegenen Mieten auf den ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkten, die preiswerten Wohnraum zu einem knappen Gut gemacht haben. Mit der Einführung der Mietpreisbremse hatte sich die Politik erhofft, die Mieten in Städten künftig besser regulieren zu können. So darf der Mietzins für eine Wohnung beispielsweise nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein Rückblick auf die letzten drei Jahre zeigt jedoch, dass die Mietpreisbremse den Anstieg der Mietpreise in den Ballungsräumen in der Praxis nicht verlangsamt hat. Ganz im Gegenteil: Der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) weist im Jahr 2017 auf einen bundesdurchschnittlichen Anstieg der Mieten um 4,3 Prozent auf. Aus diesem Grund verschärft der Bundestag die Mietpreisbremse nun durch das Mietrechtsanpassungsgesetz. Die Auskunftspflicht des Vermieters verschafft dem Mieter den nötigen Informationsgehalt, um den angesetzten Mietpreis auf seine gesetzliche Zulässigkeit zu prüfen. Er kann sich dadurch besser gegen überhöhte Mieten schützen.

Koalition verschärft das Mietschutzgesetz zum 1. Januar 2019

Die Fraktionen von CDU/ CSU und SPD haben das sogenannte „Mietrechtsanpassungsgesetz“ am 21.Dezember 2018 im Bundestag beschlossen. Zum 1. Januar 2019 unterliegen die Vermieter somit einer Auskunftspflicht, wenn die vereinbarte Miete über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zudem kann der Vermieter nur noch acht Prozent statt bislang elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Gesetzesänderung bietet dem Mieter damit künftig einen besseren Schutz, um sich vor einer überhöhten Miete zur Wehr zu setzen. Das verschärfte Gesetz des Bundestages tritt nicht nur für Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt in Kraft. Jeder Vermieter in der Bundesrepublik Deutschland unterliegt den neuen Pflichten des Mietschutzgesetzes.

Informationspflichten bei Mietpreisbremse § 556g 1a. Mit der Ergänzung der Informationspflicht § 556g Absatz 1a, unterliegt der Vermieter dem Mieter gegenüber einer Auskunftspflicht. Hierbei ist der Vermieter zu mehr Transparenz verpflichtet, sobald der angesetzte Mietpreis den zugelassenen Höchstbetrag § 656d Abs.1 BGB übersteigt. Bisher konnte ein Mieter zwar den Grund für eine hohe Miete erfragen, jedoch nicht auf ihre Richtigkeit überprüfen. Mit der Informationspflicht laut §556g 1a ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter unaufgefordert und schriftlich über den Ausnahmetatbestand für die Zulässigkeit der Miete zu informieren. Ein höherer Mietpreis, als der zugelassene Höchstbetrag § 656d Abs. 1 BGB ist dann zulässig, wenn die Begründung auf §556e oder §556f beruht: eine vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) oder die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.Oktober 2014 (§ 556f Satz 1 BGB). Wenn der Vermieter seiner Auskunftspflicht über die Begründung einer Miete oberhalb des Höchstbetrags laut §656d Abs. 1 BGB nicht unaufgefordert nachkommt, dann steht dem Mieter das Recht zu, eine Rüge auszusprechen oder mit der nächsten fälligen Mietzahlung die Differenz zwischen zulässiger und tatsächlicher Miete vom Vermieter zurückzufordern.

Praxistipp: Wenn der Vermieter seiner Informationspflicht die Mietpreisbremse entsprechend gemaäß § 556g 1a nicht nachkommt, dann befindet sich der Mieter im Recht, die Miete auf einen Betrag bis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu reduzieren - selbst, wenn eine höhere Miete zulässig wäre. Der Vermieter kann die Auskunft über eine Miete oberhalb des zugelassenen Höchstbetrags § 656d Abs.1 BGB nach Vertragsabschluss in schriftlicher Form nachholen. Dieser Schritt empfiehlt sich nur im Notfall: Der Vermieter darf eine nach § 556e oder § 556f zulässige höhere Miete in schriftlicher Form zwar nachträglich einfordern; der Mieter kann die Miethöhe jedoch rügen und die Zahlung somit zwei Jahre lang hinauszögern. Aus diesem Grund sollten Vermieter die Zulässigkeit der Miethöhe vor Vertragsabschluss bereits prüfen und schriftlich Auskunft geben.

Kappungsgrenze bei Modernisierungskosten laut §559. Vermieter hatten bislang die Möglichkeit, die Modernisierungskosten bis zu einer Höhe von elf Prozent auf die Jahresmiete umzulegen. Für Mieter wirkt sich jedoch ein Aufschlag von elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete häufig wie ein zweifacher Anstieg der Monatsmiete aus. Die Anpassung des Gesetzes verhindert eine zu hohe Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter. Die Kappungsgrenze wurde von elf auf acht Prozent der Modernisierungskosten herabgesetzt. Zudem darf der Quadratmeterpreis innerhalb von sechs Jahren nur um drei Euro erhöht werden und um zwei Euro pro Quadratmeter, wenn die Kaltmiete bis dahin unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt. Die Kappungsgrenze der Modernisierungskosten dient als Schutz für den Mieter, die damit nach einer Modernisierung keinen rasanten Anstieg ihrer Miete fürchten müssen. Gleichzeitig bietet die Regelung auch dem Vermieter einen Vorteil: Mit der Einführung des Mietrechtsanpassungsgesetzes kann der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro mit 30 Prozent Erhaltungsaufwand ansetzen. 70 Prozent der Modernisierungskosten dürfen dann umgelegt werden.

Praxistipp: Die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen unterliegt zum Schutz der Mieter seit Beginn des Jahres strengeren Regeln. Wenn bei Ankündigung oder Durchführung von baulichen Veränderungen eine laut §559d Pflichtverletzung vermutet wird, droht dem Vermieter nun ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. Grund für eine Pflichtverletzung können ein verzögerter Start der Baumaßnahmen um bis zu zwölf Monate sein oder die Ruhe der Arbeiten von mehr als zwölf Monaten sein, wenn kein objektiver Grund genannt wird. Das Gesetz der Kappungsgrenze bei Modernisierungskosten § 559 soll den Mieter künftig auch vor Vermietern schützen, die Renovierungsarbeiten nutzen, um einen Mieter aus der Wohnung zu drängen. In der Praxis müssen Vermieter angekündigte Modernisierungsmaßnahmen demnach innerhalb von 12 Monaten beginnen und dürfen diese nicht länger als 12 Monate ruhen lassen.

Die Gesetzesänderung in der Übersicht

Mit der Ergänzung des Mietschutzes verbessert die Politik den Schutz der Mieter gegenüber vor überhöhten Mietpreisen und verstärkt damit die Wirkung der Mietpreisbremse in Deutschland. Bislang steigen die Mietpreise in Städten mit einem angespannten Wohnmarkt trotz Mietpreisbremse weiterhin um 4,3 Prozent im Jahr 2017 an. Das Mietschutzanpassungsgesetz verpflichtet die Vermieter dazu, dem Mieter mehr Transparenz über ihre Mietpreise zu geben, wenn die Miete oberhalb des § 656d Abs. 1 BGB Höchstbetrages liegt. Die Auskunftspflicht laut § 556g 1a muss unaufgefordert in schriftlicher Form vor Vertragsabschluss erfüllt werden. Der Vermieter muss einen zulässigen Ausnahmetatbestand für eine Miete oberhalb des § 656d Abs. 1 BGB Höchstbetrages unaufgefordert in folgenden Fällen nennen:

• Im Fall des § 556e Abs 1, wie hoch die Miete ein Jahr vor Beendigung des Vor-Mietverhältnisses war
• Im Fall des § 556e Abs. 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden
• Im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden
• Im Fall § 556 f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde
• Im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt

Wenn der Vermieter seine Informationspflicht nicht erfüllt, dann kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Der Mieter ist dann im Recht eine zulässige Miete im Rahmen der Mietpreisbremse zu zahlen, selbst, wenn eine höhere Miete gerechtfertigt wäre. Eine weitere Anpassung ist die Kappungsgrenze bei Modernisierungskosten laut §559. Elf Prozent der Modernisierungskosten konnten bislang auf die Jahresmiete des Mieters umgelegt werden konnte. Die Kappungsgrenze reduziert die Umlagerung von Modernisierungskosten ab dem 01.01.2019 auf acht Prozent der Jahresmiete. Insgesamt dürfen die Modernisierungskosten die Miete innerhalb von sechs Jahren um drei Euro pro Quadratmeter steigen oder um zwei Euro pro Quadratmeter, wenn die Quadratmetermiete bislang unter sieben Euro liegt.

Fazit

Insgesamt bedeutet die Gesetzesänderung mehr Pflichten für die Vermieter und mehr Rechte für die Mieter. Der Vermieter unterliegt die Miethöhe betreffend einer Informationspflicht, und muss diese gegenüber dem Mieter transparenter kommunizieren. Der Mieter hat das Recht, einen angesetzten Mietpreis über dem zugelassenen Höchstbetrag § 656d Abs.1 BGB zu rügen, wenn der Vermieter seine Informationspflicht nicht erfüllt. Die neuen Ergänzungen des Mietschutzrechtes zeigen jedoch immer noch Schwächen auf. Die Pflicht-Auskunft des Vermieters nach §556g abs. 1a BGB bietet grundsätzlich zwar einen Schutz für den Mieter, jedoch kann der Vermieter diese mit pauschalen Begründungen rechtfertigen. Der Vermieter muss keine exakte Kalkulation der zulässigen Miete vorlegen.

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